Enunciado
Diante da crise que se abateu sobre seus negócios, Eriberto contrai empréstimo junto ao seu amigo Jorge, no valor de R$ 200.000,00, constituindo, como garantia, hipoteca do seu sítio, com vencimento em 20 anos. Esgotado o prazo estipulado e diante do não pagamento da dívida, Jorge decide executar a hipoteca, mas vem a saber que o imóvel foi judicialmente declarado usucapido por Jonathan, que o ocupava de forma mansa e pacífica para sua moradia durante o tempo necessário para ser reconhecido como o novo proprietário do bem. Diante do exposto, assinale a opção correta.
Alternativas
- A.Como o objeto da hipoteca não pertence mais a Eriberto, a dívida que ele tinha com Jorge deve ser declarada extinta.
- B.Se a hipoteca tiver sido constituída após o início da posse ad usucapionem de Jonathan, o imóvel permanecerá hipotecado mesmo após a usucapião, em respeito ao princípio da ambulatoriedade.
- C.Diante da consumação da usucapião, Jorge tem direito de regresso contra Jonathan, haja vista que o bem usucapido era objeto de sua garantia.
- D.Sendo a usucapião um modo de aquisição originária da propriedade, Jonathan pode adquirir a propriedade do imóvel livre da hipoteca que Eriberto constituíra em favor de Jorge.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
A alternativa D está correta porque a usucapião é classificada pela doutrina e jurisprudência como um modo originário de aquisição da propriedade. Isso significa que o direito do novo proprietário (Jonathan) não deriva do proprietário anterior (Eriberto), mas nasce de um fato jurídico próprio (posse prolongada e qualificada). Consequentemente, a propriedade é adquirida 'limpa', sem os ônus reais, gravames ou hipotecas que vinculavam o antigo dono. A alternativa A está incorreta pois a extinção da garantia real (hipoteca) não extingue a dívida pessoal (obrigação) entre Eriberto e Jorge. A alternativa B está incorreta porque a natureza originária da usucapião prevalece sobre o princípio da ambulatoriedade da hipoteca. A alternativa C está incorreta porque o usucapiente não possui vínculo jurídico com o credor hipotecário do antigo proprietário, não havendo fundamento para regresso.
Base legal
Conforme o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a interpretação sistemática dos artigos 1.238 e seguintes do Código Civil, a usucapião, por ser forma de aquisição originária, acarreta a extinção de ônus reais constituídos pelo proprietário anterior. Diferente da aquisição derivada (como a compra e venda), na originária não há transmissão de direitos, mas o surgimento de um novo título de propriedade pleno, o que rompe qualquer gravame anterior, como a hipoteca prevista no artigo 1.473 do Código Civil.