Enunciado
Marta cedeu verbalmente à sobrinha Joana, em 2019, a título gratuito e pelo prazo de quatro anos, uma pequena casa de sua propriedade, para que nela residisse com os dois filhos menores, em razão da sua situação de hipossuficiência econômica. Findo o prazo ajustado, Joana permaneceu no imóvel sem qualquer oposição de Marta. Em 2024, diante de risco iminente de desabamento do telhado e da impossibilidade de aguardar providências da proprietária sem comprometer a integridade do imóvel e a segurança dos ocupantes, Joana custeou, com recursos próprios e sem prévia autorização de Marta, a reforma emergencial da cobertura. Em janeiro de 2025, pretendendo alugar o imóvel para complementar sua aposentadoria, Marta notificou extrajudicialmente Joana, concedendo-lhe trinta dias para desocupação. Escoado o prazo sem restituição do bem, Marta encaminhou nova notificação, arbitrando unilateralmente aluguel mensal correspondente ao triplo do valor de mercado da região, e ajuizou ação de reintegração de posse cumulada com cobrança. Assistida pela Defensoria Pública, Joana alegou ter adquirido o imóvel por usucapião, diante da posse exercida por período superior a cinco anos com finalidade de moradia, e requereu, subsidiariamente, o afastamento da cobrança do aluguel arbitrado, por reputá-lo abusivo, bem como o ressarcimento das despesas realizadas com a reforma emergencial. Sobre o exposto, à luz do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.Escoado o prazo concedido para desocupação, a permanência de Joana caracteriza esbulho, autorizando a reintegração de posse, assim como a cobrança do aluguel, cujo valor poderá ser arbitrado pela comodante, sem que isso converta o comodato em locação, cabendo ao Juiz reduzi-lo caso o considere abusivo ou desproporcional.
- B.A notificação promovida por Marta é inapta a extinguir o comodato, pois, tendo o imóvel sido cedido para a moradia da família de Joana, o contrato presume-se vigente enquanto persistir essa finalidade, independentemente do prazo convencionado, de modo que a retomada dependeria da demonstração judicial de necessidade imprevista e urgente da comodante.
- C.A pretensão possessória de Marta deve ser rejeitada, pois a posse de Joana, exercida por mais de cinco anos, com moradia própria e de sua família, sobre imóvel urbano que se presume inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados, consumou a usucapião especial urbana, sendo irrelevante a origem da ocupação, uma vez que a função social da posse prevalece sobre o título do proprietário.
- D.O aluguel arbitrado por Marta é devido desde o início da ocupação, em 2019, pois a onerosidade retroage à data da celebração do comodato, ficando, entretanto, limitado ao valor médio de mercado da região, sob pena de descaracterização do contrato gratuito e conversão automática do comodato em contrato de locação residencial.
- E.O ressarcimento pretendido por Joana é incabível, pois o comodatário jamais poderá reaver do comodante qualquer despesa realizada sobre a coisa emprestada, inclusive aquelas indispensáveis à conservação do imóvel, não lhe assistindo, igualmente, direito de retenção.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Por que as demais estão erradas:
B) A alternativa B está incorreta porque a proteção do art. 581 do Código Civil vale antes de findo o prazo convencional ou o necessário ao uso concedido. Aqui o prazo de quatro anos já havia terminado, e o comodato passou a vigorar por prazo indeterminado, podendo ser extinto por notificação. A exigência de necessidade imprevista e urgente reconhecida pelo juiz só se aplica à retomada antes do fim do prazo.
C) A alternativa C está incorreta porque a posse de Joana decorre de comodato: é posse direta em virtude de direito pessoal (art. 1.197), exercida por permissão da proprietária, o que não induz posse para usucapião (art. 1.208). Falta a posse com intenção de dono exigida pelo art. 183 da Constituição e pelo art. 1.240 do Código Civil. A origem da ocupação é, portanto, decisiva.
D) A alternativa D está incorreta porque o aluguel do art. 582 só é devido a partir da constituição em mora ("o comodatário constituído em mora (...) pagará, até restituí-la"), e não desde 2019. Ele também não converte o comodato em locação, por ser pena pela demora na restituição.
E) A alternativa E está incorreta porque o art. 584 veda apenas o reembolso das despesas feitas com o uso e gozo da coisa (despesas ordinárias). A afirmação de que o comodatário "jamais" pode reaver qualquer despesa, nem as indispensáveis à conservação, vai além da lei. A reforma do telhado para evitar desabamento é benfeitoria necessária, feita em 2024, antes da notificação, quando Joana ainda ocupava o imóvel com permissão da proprietária. O gabarito é compatível com a aplicação do art. 1.219, que assegura ao possuidor de boa-fé indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias.
Base legal
"Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada (...). O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante."
"Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada."
"Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis (...) e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."
STJ, REsp 1.175.848/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 18/9/2012 (Informativo 504): o aluguel arbitrado pelo comodante tem natureza de "autêntica pena privada"; seu objetivo "não é transmudar o comodato em contrato de locação", e, havendo arbitramento em valor exagerado, cabe controle judicial, com aplicação analógica do parágrafo único do art. 575 do Código Civil; para não ser abusivo, "não pode ser superior ao dobro da média do mercado".