Qual é a diferença entre condomínio pro diviso e pro indiviso?

No condomínio pro diviso, embora a propriedade seja comum, existe uma divisão de fato da posse entre os condôminos em bens divisíveis. Já no condomínio pro indiviso, a posse e a propriedade são exercidas em comum sobre todo o bem, sem qualquer divisão fática entre os proprietários.

O que é a convenção de condomínio e por que ela deve ser registrada?

A convenção é um ato-regra que organiza o condomínio edilício, estabelecendo normas obrigatórias para todos os titulares de unidades. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável para que o documento tenha eficácia erga omnes, ou seja, validade jurídica contra terceiros.

Quais são as penalidades para o condômino que descumpre seus deveres?

O descumprimento das obrigações pode gerar multa de 2% em caso de atraso no pagamento das contribuições condominiais. Para outros deveres ou comportamento antissocial reiterado, a multa pode chegar a 5 vezes o valor da cota, podendo atingir até 10 vezes mediante deliberação da assembleia.

Como funcionam as assembleias virtuais ou híbridas no condomínio?

As assembleias podem ser realizadas de forma eletrônica ou híbrida, desde que essa modalidade não seja vedada pela convenção do condomínio. É obrigatório garantir a todos os condôminos o pleno exercício dos direitos de voz, debate e voto durante a reunião.

Condomínio | Resumo gratuito de Direito Civil

Condomínio no Direito Civil

O condomínio representa a situação de co-propriedade, onde um bem pertence simultaneamente a duas ou mais pessoas. Embora a propriedade seja caracterizada pela exclusividade, a existência do condomínio é explicada por duas teorias principais:

Teoria das Propriedades Plúrimas Parciais: O condomínio é a soma de inúmeras partes ideais e parciais, cada uma pertencendo a um condômino.
Teoria da Propriedade Integral (ou Total): Adotada pelo Código Civil, defende que, externamente, todos são donos do todo, podendo ajuizar ações. Internamente, o exercício é limitado pelo direito dos demais coproprietários.

Classificações do Condomínio

Quanto à Origem:

Voluntário: Nasce da vontade das partes.
Eventual (ou Incidental): Não decorre da vontade das partes (ex: herança).
Legal: Criado por lei (ex: muros e cercas divisórias).

Quanto ao Estado:

Pro Diviso: Ocorre em bens divisíveis, com divisão de fato do exercício da posse, embora a propriedade seja comum.
Pro Indiviso: Ocorre em bens indivisíveis, onde não há divisão de fato da posse, sendo a propriedade e a posse exercidas em comum.

Quanto à Natureza:

Condomínio Ordinário (Comum): Toda a propriedade é comum entre os condôminos.
Condomínio Edilício: Coexistem partes comuns e partes exclusivas, como apartamentos e áreas de lazer.

Direitos e Deveres dos Condôminos (Condomínio Geral)

Presume-se que as partes ideais dos condôminos são iguais (art. 1.315, parágrafo único, CC/02).
Cada condômino deve concorrer com as despesas de conservação e suportar os ônus.
Cada condômino pode usar a coisa conforme sua destinação, exercer direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiros, defender a posse e alienar ou gravar sua parte ideal (art. 1.314, CC/02).
Existe direito de preferência na alienação da parte ideal a estranhos (art. 1.314, parágrafo único, CC/02), para evitar conflitos.
A renúncia de um condômino às despesas e dívidas permite que os demais assumam sua parte ideal. Se ninguém assumir, a coisa comum deve ser dividida.
As dívidas podem ser contraídas por todos ou por um condômino em proveito da comunhão.
A divisão do condomínio pode ser exigida a qualquer tempo, salvo acordo de indivisão por no máximo 5 anos, prorrogável.

Condomínio Edilício

No condomínio edilício, além das partes comuns, existem unidades autônomas de propriedade exclusiva. Sua regularização exige dois atos essenciais: o registro e a convenção.

Registro: Institui o condomínio, discriminando o que é comum e exclusivo, estabelecendo a fração ideal de cada unidade sobre o terreno e a finalidade do condomínio (art. 1.332, CC/02).
Convenção: Organiza e formaliza o condomínio, tornando-se obrigatória para todos os titulares de direitos sobre as unidades. Para ter eficácia erga omnes (contra terceiros), deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único, CC/02).

Natureza Jurídica da Convenção de Condomínio

Existe debate doutrinário sobre a natureza jurídica da convenção:

Contrato: Crítica de que seus efeitos não se restringiriam às partes signatárias, mas atingiriam terceiros.
Norma: Crítica de que não segue o processo legislativo.
Ato-Regra: A corrente mais aceita, que a define como um ato jurídico que estabelece regras com eficácia imediata para todos os condôminos.

Deveres dos Condôminos no Condomínio Edilício

Conforme o art. 1.336 do CC/02, os deveres incluem:

Pagar contribuições condominiais.
Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Não alterar a forma e cor da fachada.
Dar às suas partes a mesma destinação do edifício.

Atenção: O descumprimento pode gerar multas de 2% (para atraso no pagamento) ou de até 5 vezes o valor da contribuição condominial (para os demais deveres e para comportamento antissocial reiterado, podendo chegar a 10 vezes em caso de deliberação da assembleia).

Vagas de Garagem

Podem ser propriedade exclusiva (com matrícula própria e fração ideal), direito de uso descrito na matrícula do apartamento, ou direito de uso sem delimitação. A usucapião de vaga de garagem é possível se preenchidos os requisitos.

Administração do Condomínio

Assembleias:

Ordinária: Mínimo uma vez ao ano, com prestação de contas e orçamento.
Extraordinária: Convocada a qualquer tempo pelo síndico ou ¼ dos condôminos.
Convocação: 1ª convocação exige 50% + 1 condômino; 2ª convocação se instaura com qualquer número.

Quóruns Especiais para Deliberações Importantes:

Alteração da convenção: 2/3 dos condôminos.
Alteração da destinação do edifício: 2/3 dos condôminos (Lei 14.405/2021).
Construção de novo pavimento: Unanimidade dos condôminos.
Obras no condomínio: Necessária (independe de autorização), Útil (maioria), Voluptuária (2/3).

Assembleia Permanente (Lei 14.309/2022): Permite estender a assembleia por até 60 dias para atingir quórum especial, com requisitos como indicação de nova data, convocação de ausentes e ata parcial.
Assembleia Virtual/Híbrida (Lei 14.309/2022): Permite a realização eletrônica ou com participação presencial e virtual, desde que não seja vedada na convenção e preserve os direitos de voz, debate e voto dos condôminos.