Questão comentada sobre Pacto marciano em alienação fiduciária imobiliária

Enunciado

Cristóvão e Antônia celebraram financiamento imobiliário com o Banco ABC, garantido por alienação fiduciária do apartamento adquirido. Sobrevindo o inadimplemento por parte de Cristóvão e Antônia, a instituição financeira procedeu à consolidação da propr iedade em seu nome. Seguindo as disposições contratuais previamente firmadas, o imóvel foi avaliado por uma auditoria externa no valor de quatrocentos mil reais, quando o saldo em aberto já alçava a quinhentos mil reais. Ainda com base no contrato, a ins tituição financeira deixa de proceder aos leilões judiciais e dá por extinta a dívida, havendo para si o imóvel. Cristóvão e Antônia ajuízam demanda indenizatória para ver restituído o valor das prestações que já tinham suportado antes da perda do bem. N esse caso, à luz exclusivamente do Código Civil e da Lei nº 9.514/1997, o juiz deverá reconhecer que a instituição financeira impôs aos adquirentes pacto:

Alternativas

comissório, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;

marciano, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos le ilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;

comissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, s em vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;

marciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e An tônia;

comissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento; mas, sem prejuízo, admitir que os valores pagos ao longo do financiamento não podem ser perdidos pelos mutuários, sob pena de enriquecimento ilícito.

Gabarito: alternativa correta destacada.

Comentario

Correta: D) A cláusula descrita se aproxima do pacto marciano: após o inadimplemento, o credor fica com o bem dado em garantia mediante avaliação objetiva por terceiro, imputando-se o valor ao pagamento da dívida, sem apropriação arbitrária e sem saldo a restituir quando a dívida supera o valor do imóvel. Como o imóvel foi avaliado em R$ 400 mil e a dívida era de R$ 500 mil, não há enriquecimento ilícito nem valor a devolver aos devedores, razão pela qual o pedido indenizatório deve ser julgado improcedente.

Por que as demais estão erradas:

A) Está errada porque qualifica a cláusula como pacto comissório, embora tenha havido avaliação externa do bem, característica do pacto marciano. Além disso, a alternativa presume a necessidade de leilões para arrecadar ao menos o valor integral da dívida, o que não corresponde ao enquadramento adotado pelo gabarito oficial.

B) Está errada porque, embora identifique o pacto como marciano, afirma que ele seria vedado pelo ordenamento jurídico. O pacto marciano é admitido pela doutrina e jurisprudência quando há avaliação imparcial do bem e imputação ao débito.

C) Está errada porque chama a hipótese de pacto comissório, que é vedado pelo art. 1.428 do Código Civil quando permite ao credor ficar automaticamente com a coisa dada em garantia. A aceitação doutrinária e jurisprudencial recai sobre o pacto marciano, não sobre o comissório.

D) É a correta, pois reconhece o pacto marciano como válido, diante da avaliação externa do imóvel e da inexistência de saldo favorável aos devedores. Assim, não há fundamento para restituição das prestações pagas.

E) Está errada porque também enquadra a hipótese como pacto comissório e, além disso, admite restituição de valores pagos apesar de a dívida remanescente superar o valor do imóvel. Na lógica do pacto marciano, os pagamentos anteriores e o valor do bem são imputados ao débito, não havendo enriquecimento sem causa do credor se ainda subsistia saldo devedor maior que a avaliação do imóvel.

Base legal

Código Civil, art. 1.428: é nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga no vencimento, sem prejuízo de dação em pagamento posterior. Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, sobre consolidação da propriedade fiduciária e realização de leilões na alienação fiduciária imobiliária. Base doutrinária e jurisprudencial: distinção entre pacto comissório, vedado, e pacto marciano, admitido quando há avaliação justa e imparcial do bem, com imputação do valor ao débito e restituição de eventual excedente.