Enunciado
João da Silva, buscando acomodar os quatro filhos, conforme cada um ia se casando, construiu casas sucessivas em cima de seu imóvel, localizado no Morro Santa Marta, na cidade do Rio de Janeiro. Cada uma das casas é uma unidade distinta da original, construídas como unidades autônomas. Com o casamento de Carlos, seu filho mais novo, ele já havia erguido quatro unidades imobiliárias autônomas, constituídas em matrícula própria, além do pavimento original, onde João reside com sua esposa, Sirlene. No entanto, pouco tempo depois, João assume que tivera uma filha fora do casamento e resolve construir mais uma casa, em cima do pavimento de Carlos, a fim de que sua filha possa residir com seu marido. Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.João poderá construir nova laje, desde que tal construção não seja feita no subsolo, pois o direito real de laje só abrange a cessão de superfícies superiores em relação à construção-base.
- B.João poderá construir a casa para sua filha, tendo em vista se tratar de direito real de superfície e por ser ele o proprietário da construção-base.
- C.João não poderá construir a casa para sua filha, uma vez que o direito real de laje se limita a apenas quatro pavimentos adicionais à construção-base.
- D.João só poderá construir a casa para sua filha mediante autorização expressa dos titulares das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
A questão trata do Direito Real de Laje, instituto inserido no Código Civil pela Lei nº 13.465/2017. O cenário descreve a criação de múltiplas unidades imobiliárias autônomas sobrepostas, o que caracteriza a aplicação deste direito real.
Por que a alternativa (d) é a correta?
Conforme a legislação civil, é possível a instituição de lajes sucessivas (uma laje sobre a outra). No entanto, para que uma nova unidade seja construída sobre uma laje já existente (como no caso da casa da filha sobre a casa de Carlos), a lei exige a autorização expressa dos titulares das demais lajes e do titular da construção-base, além da observância das normas de construção (posturas edilícias) e urbanísticas.
Por que as outras alternativas estão incorretas?
- Alternativa (a): Incorreta. O Art. 1.510-A do Código Civil prevê expressamente que o direito de laje pode abranger tanto o espaço aéreo quanto o subsolo, não se limitando apenas às superfícies superiores.
- Alternativa (b): Incorreta. O Direito de Laje é um direito real autônomo, listado no Art. 1.225, inciso XIII, do Código Civil. Ele não se confunde com o Direito de Superfície, possuindo regramento próprio e características distintas, como a autonomia registral da unidade.
- Alternativa (c): Incorreta. A lei não estabelece um limite numérico fixo de pavimentos (como quatro). A limitação é técnica (segurança estrutural) e administrativa (leis de zoneamento e posturas edilícias do Município).
Base legal
Segundo o art. 1.510-A, § 6º do Código Civil, a criação de lajes sucessivas, que são unidades autônomas construídas sobre outras unidades de laje já existentes, requer a autorização expressa dos titulares das unidades sobrepostas e da construção-base, além do respeito às normas urbanísticas e de construção vigentes.