Enunciado
Maria reside há 12 anos em um terreno de 250 m² no município de Caucaia, CE. Desde que assumiu a posse do terreno, estabeleceu moradia com sua família, realizou benfeitorias e efetuou regularmente o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. A posse foi obtida mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado com João, que se dizia proprietário, embora o contrato nunca tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Recentemente, Maria recebeu notificação da Prefeitura de Caucaia informando que o terreno é, na realidade, terra devoluta e determinando a desocupação, visto inexistir inscrição no Registro Geral de Imóveis. Buscando garantir sua propriedade, Maria procurou a assessoria jurídica para verificar a possibilidade de ajuizar ação de usucapião. Durante a análise jurídica, constatou-se que, antes da posse exercida por João, o imóvel estava gravado com hipoteca em favor do Banco XYZ. Considerando a hipótese apresentada, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e os requisitos legais relativos à usucapião de bens imóveis, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.O contrato particular de promessa de compra e venda não constitui justo título para fins de usucapião, uma vez que inexiste o registro formal da transferência da propriedade.
- B.Maria não poderá adquirir o imóvel por usucapião, pois o prazo de 12 anos é insuficiente para a modalidade própria na situação, que é a extraordinária.
- C.Caso Maria utilize exclusivamente para a moradia familiar e não possua outros imóveis, o prazo para a usucapião especial urbana é 10 anos e independe do contrato particular.
- D.Ainda que Maria demonstre todos os requisitos necessários à usucapião, a existência de hipoteca anterior impede a aquisição por usucapião em respeito ao direito real de garantia do Banco Estadual do Ceará.
- E.O contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ FGV CONHECIMENTO Juiz Substituto – TARDE TIPO BRANCA – PÁGINA 6
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Por que as demais estão erradas:
A) Está incorreta porque o STJ e o Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil reconhecem que a promessa de compra e venda constitui, sim, justo título para fins de usucapião, mesmo sem o registro formal.
B) Está incorreta porque o prazo de 12 anos é suficiente tanto para a usucapião ordinária (prazo de 10 anos, art. 1.242 do CC) quanto para a usucapião extraordinária com moradia (prazo reduzido para 10 anos, art. 1.238, parágrafo único, do CC).
C) Está incorreta porque o prazo constitucional e legal para a usucapião especial urbana é de 5 anos (art. 183 da CF e art. 1.240 do CC), e não de 10 anos.
D) Está incorreta porque a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, o que significa que o bem é adquirido livre de ônus anteriores, extinguindo-se a hipoteca previamente gravada sobre o imóvel.