Contrato de Compra e Venda

Contrato de Compra e Venda

O Contrato de Compra e Venda é o acordo pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (Art. 481 do CC/02). É um contrato translativo, bilateral, oneroso e, em regra, comutativo (prestações conhecidas). A natureza consensual significa que o contrato se aperfeiçoa com a manifestação da vontade, não com a entrega da coisa.

Formalidades do Contrato

• Bem Imóvel > 30 Salários Mínimos: Contrato formal e solene (exige escritura pública e registro).
• Bem Imóvel < 30 Salários Mínimos: Contrato formal (exige forma escrita), mas não solene.
• Bem Móvel: Contrato informal e não solene.

Elementos Essenciais

• Consentimento: Indispensável, aperfeiçoa o contrato e impede arrependimento, salvo estipulação em contrário.
• Coisa: Deve ser corpórea, lícita, possível, determinada ou determinável. É possível vender coisa futura ou alheia, pois o contrato cria a obrigação de transferir o domínio, não a transferência em si. As despesas de escritura e registro são do comprador; as da tradição (entrega), do vendedor (Art. 490 do CC/02). Até a tradição, os riscos da coisa são do vendedor; do preço, do comprador (Art. 492 do CC/02).
• Preço: Deve ser em dinheiro (caso contrário, é permuta), certo ou determinável (por estipulação das partes, arbitramento de terceiro, cotação de mercado ou índices objetivos). É nulo o contrato em que a fixação do preço é deixada ao exclusivo arbítrio de uma das partes (Art. 489 do CC/02).

Vendas Nulas e Anuláveis

• Ascendente a Descendente: É anulável, salvo consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (Art. 496 do CC/02).
• Entre Cônjuges: É lícita, mas apenas para bens excluídos da comunhão (Art. 499 do CC/02).
• Por Guardiões, Servidores, Juízes, Leiloeiros: Vendas a si mesmos (ou a seus prepostos) de bens sob sua administração são nulas (Art. 497 do CC/02).

Cláusulas Especiais de Compra e Venda

• Venda a Contento e Venda Sujeita a Prova: Ambas são condições suspensivas. Na venda a contento, a aceitação é um direito potestativo do comprador. Na venda sujeita a prova, o comprador deve justificar a recusa (Art. 509 e 510 do CC/02). Enquanto não há aceite, o comprador é mero comodatário.
• Venda de Coisa Comum (Condomínio): Condôminos têm direito de preferência. O condômino prejudicado pode ajuizar ação anulatória em 180 dias, depositando o valor do bem (Art. 504 do CC/02).
• Venda por Medida (Ad Mensuram): Em caso de falta ou excesso de medida, o comprador pode exigir complemento, abatimento do preço ou resolução do contrato. O prazo decadencial é de 1 ano do registro ou da imissão na posse (Art. 500 do CC/02).
• Cláusula de Retrovenda (ou Resgate): Garante ao vendedor o direito de recomprar o imóvel em 3 anos, restituindo o preço e despesas. É um direito potestativo, transmissível inter vivos ou causa mortis, e requer registro para eficácia erga omnes (Art. 505 e 507 do CC/02).
• Cláusula de Preempção (ou Preferência): Garante ao vendedor o direito de preferência para reaver a coisa (móvel ou imóvel) se o comprador decidir vendê-la a terceiro. É um direito personalíssimo e intransmissível, com prazos decadenciais de 180 dias para móveis e 2 anos para imóveis (Art. 513 e 520 do CC/02). A ausência de notificação prévia gera responsabilidade por perdas e danos.
• Cláusula de Venda com Reserva de Domínio: Inserida em vendas de bens móveis infungíveis, o vendedor reserva a propriedade até o pagamento integral do preço (Art. 521 do CC/02). A propriedade é resolúvel. Para valer contra terceiros, deve ser registrada no domicílio do comprador (Art. 522 do CC/02). Em caso de inadimplemento, o vendedor pode cobrar parcelas ou recuperar a posse, devendo antes constituir o comprador em mora.