Contrato de Compra e Venda

1. Efeitos e requisitos

Arquitetura do tema: efeitos e requisitos → restrições aos participantes → medida do imóvel → cláusulas especiais. O fio condutor é Ana, que assinou a escritura de um terreno de Bruno para construir seu ateliê e pagou o preço: ela já é proprietária e pode exigir qualquer diferença de metragem?

Obrigações: Bruno deve transferir a propriedade do terreno, e Ana deve pagar o preço em dinheiro. O contrato é bilateral, porque obriga ambos, e oneroso, porque ambos suportam um sacrifício patrimonial. Em regra, é consensual: aperfeiçoa-se pelo acordo sobre coisa e preço, observada a forma legal.

Contrato não é aquisição: o contrato cria o dever de transferir, mas não transmite sozinho a propriedade. Para móveis, a aquisição normalmente depende da tradição, isto é, da entrega; para imóveis, do registro do título no Registro de Imóveis. Mesmo com escritura e pagamento, Ana precisa registrar para adquirir o terreno.

Objeto: a coisa deve ser lícita, possível e determinada ou determinável; bens corpóreos, como terrenos e máquinas, podem ser vendidos, e a coisa pode até ser futura. Se a máquina ainda não fabricada não vier a existir, a compra fica sem efeito — salvo se as partes assumiram o risco de inexistência: o contrato será aleatório, dependente de evento incerto. A compra comum é comutativa, com prestações conhecidas desde o início.

Preço: deve ser determinado ou objetivamente determinável — por exemplo, dois mil reais pela máquina ou uma avaliação por terceiro escolhido. Sem preço ou critério ajustado nem tabelamento oficial, vale o preço corrente nas vendas habituais do vendedor. É nula a compra que deixa o preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes: Bruno não pode cobrar quanto quiser depois do acordo.

Consentimento e forma: exige-se consentimento válido de agentes capazes, respeitadas as regras de representação e assistência. A venda comum de bens móveis geralmente dispensa solenidade. Para imóveis, o art. 108 exige escritura pública acima de 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo lei em contrário — um terreno de 40 salários mínimos supera esse limite. Leis especiais admitem instrumentos particulares com força de escritura, e a promessa de compra e venda pode ser particular.

Execução: salvo ajuste diferente, Ana paga escritura e registro, e Bruno suporta as despesas da entrega. Em regra, os riscos da coisa permanecem com o vendedor até a entrega: se um raio destruir a máquina antes dela, Ana não assume automaticamente a perda; seu atraso injustificado em receber pode alterar essa distribuição. Aplica-se a boa-fé objetiva: as partes devem agir com lealdade e cooperação.

2. Restrições aos participantes

Venda do pai para a filha: se Ana comprar o terreno do pai, exige-se consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor, dispensado o deste na separação obrigatória. Sem os consentimentos exigidos, a venda é anulável. O prazo para pedir a anulação é decadencial, de 2 anos; na venda imobiliária, o Superior Tribunal de Justiça conta o prazo do registro do título — registrado há 18 meses, em regra restam 6.

Conservação e simulação: a jurisprudência admite conservar a venda real, com preço pago compatível com o mercado, ou sem prejuízo aos demais descendentes. Comprar efetivamente do pai não impõe a Ana colação, que é a conferência de doações para igualar as parcelas hereditárias protegidas. Já a simulação, negócio aparente que esconde a realidade, pode configurar causa de invalidade independente da falta de consentimento: aplica-se o regime de nulidade, sem transportar automaticamente o prazo de 2 anos.

Relação com o bem: Ana pode comprar do marido um bem excluído da comunhão. Se fosse tutora, não poderia comprar os bens administrados para o tutelado, sob pena de nulidade. Servidores, agentes da Justiça e leiloeiros têm impedimentos ligados aos bens de suas funções, inclusive em leilão; para agentes da Justiça existem exceções, como a aquisição entre herdeiros da mesma sucessão.

Coproprietário preterido: se Ana e Bruno forem coproprietários de um terreno indivisível, Ana terá preferência quando Bruno vender sua parte a um estranho, desde que iguale preço e condições — por exemplo, os 100 mil reais pedidos pela metade dele. Preterida, poderá requerer judicialmente a parte vendida, depositando o preço, em 180 dias; sem comunicação suficiente, o registro da escritura dá publicidade e inicia esse prazo decadencial — decorridos 120 dias, restam 60. Essa preferência decorre da lei.

3. Medida do imóvel

Venda ad mensuram (por medida): a extensão é determinante para o negócio. Ana compra 1.000 m² por 100 mil reais, mas recebe 900: faltam 100, ou 10%. Ela pode exigir o complemento da área, pela ação ex empto; se complementar for impossível, poderá escolher desfazer a compra ou obter abatimento proporcional — no exemplo, 10 mil reais, ficando o preço em 90 mil. A falta de área tem disciplina própria e não é automaticamente vício redibitório, relativo a defeitos ocultos.

Até um vigésimo: até 1/20 da área anunciada, presume-se que a metragem foi apenas informativa — nos 1.000 m² de Ana, 50 m², ou 5%. A presunção é relativa: ela pode provar que não teria comprado nas condições reais. Não existe autorização absoluta para entregar 5% menos.

Área a mais: se o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata, o comprador escolhe pagar a diferença ou devolver o excesso. Recebendo 1.100 m² pelo mesmo preço unitário, Ana poderá pagar 10 mil reais adicionais ou devolver 100 m²; a escolha é dela, condicionada àquela prova do vendedor.

Venda ad corpus e prazo: Ana compra um imóvel individualizado, com área apenas informativa, sem complemento ou devolução por metragem. Ser urbano ou rural não define a modalidade, nem é obrigatório escrever ad corpus no contrato. As ações específicas por diferença de área têm decadência de 1 ano a partir do registro — passados 10 meses, em regra restam 2; se Bruno atrasar a entrada de Ana na posse por fato atribuível a ele, o prazo começa com essa entrada.

4. Cláusulas especiais e resposta do caso

Retrovenda: permite ao vendedor resgatar um imóvel, em prazo decadencial máximo de 3 anos; Bruno pode reservar o resgate por 2 anos, sem depender de Ana querer revender. Deve devolver o preço e reembolsar despesas, inclusive benfeitorias necessárias e despesas posteriores que ele autorizou por escrito: 100 mil reais de preço mais 10 mil de despesas resultam em 110 mil. O resgate pode ser cedido a terceiros e transmitido aos sucessores do vendedor.

A contento e sujeita a prova: na venda a contento importa o agrado pessoal de Ana, como achar confortável uma poltrona; na sujeita a prova, verificam-se qualidades prometidas e adequação à finalidade, como a máquina conseguir costurar couro. A venda a contento fica sob condição suspensiva — seus efeitos aguardam a aprovação —, e na sujeita a prova essa condição é presumida. Enquanto não aceita a coisa, Ana tem deveres de comodatária, como conservar e restituir se não aceitar. Sem prazo ajustado, o art. 512 permite ao vendedor intimá-la judicial ou extrajudicialmente; o prazo fixado é improrrogável, mas a lei não estabelece quantidade única de dias. Receber a máquina não significa aprová-la.

Preempção ou preferência: antes de revender ou dar a coisa em pagamento, o comprador deve oferecê-la ao vendedor original: se Ana pretender vender por 120 mil reais, Bruno poderá comprar nas mesmas condições — diferentemente da retrovenda, ele depende dessa intenção de alienar. Se Ana violar o pacto, responde por perdas e danos, e o terceiro de má-fé responde solidariamente pela indenização inteira. Essa preferência contratual não se confunde com a aquisição forçada do coproprietário preterido.

Prazos da preferência: o prazo convencionado tem máximo de 180 dias para móveis e 2 anos para imóveis. Sem prazo estipulado, contam-se da notificação 3 dias para móveis e 60 para imóveis — notificado há 20 dias sobre o terreno, Bruno terá outros 40. A preferência contratual não pode ser cedida nem passa aos herdeiros, diferentemente da retrovenda.

Reserva de domínio: mantém a propriedade de um móvel identificável com o vendedor até o pagamento integral. Ana recebe uma máquina identificada por número de série, por 10 mil reais em 5 parcelas de 2 mil, e a propriedade passa quando ela quita o preço. A cláusula deve ser escrita e, para valer contra terceiros, registrada no domicílio do comprador. Mesmo sem ser proprietária, Ana responde pelos riscos desde a entrega.

Atraso e recuperação: parcela com vencimento certo não paga gera mora. Para executar a reserva, a mora deve ser comprovada formalmente: o Código Civil menciona protesto do título ou interpelação judicial, e o Superior Tribunal de Justiça também admite notificação extrajudicial por Cartório de Títulos e Documentos. O vendedor pode cobrar parcelas vencidas e vincendas ou recuperar a máquina, retendo o necessário para depreciação, despesas e o mais que lhe for devido: se Ana pagou 6 mil reais e a retenção legítima soma 2 mil, recebe 4 mil de volta, e eventual saldo devido poderá ser cobrado dela. Nas relações de consumo, observa-se também a proteção especial do consumidor.

Resposta do caso: escritura e pagamento precisam ser seguidos do registro para tornar Ana proprietária; na compra por medida, impossível completar os 100 m² faltantes, ela pode pedir 10 mil reais de abatimento. Roteiro: efeitos e requisitos explicam a obrigação e a aquisição → restrições indicam quem precisa consentir ou está impedido → a metragem determina os direitos sobre a área → as cláusulas especiais regulam aprovação, resgate, preferência e garantia.