Questão comentada sobre Direitos Reais / Aquisição da Propriedade Imóvel

Enunciado

Eduarda comprou um terreno não edificado, em um loteamento distante do centro, por R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Como não tinha a intenção de construir de imediato, ela visitava o local esporadicamente. Em uma dessas ocasiões, Eduarda verificou que Laura, sem qualquer autorização, havia construído uma mansão com 10 quartos, sauna, piscina, cozinha gourmet etc., no seu terreno, em valor estimado em R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais). Laura, ao ser notificada por Eduarda, antes de qualquer prazo de usucapião, verificou a documentação e percebeu que cometera um erro: construíra sua mansão no lote “A” da quadra “B”, quando seu terreno, na verdade, é o lote “B” da quadra “A”. Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

Alternativas

Eduarda tem o direito de exigir judicialmente a demolição da mansão construída por Laura, independentemente de qualquer indenização.

Laura, apesar de ser possuidora de má-fé, tem direito de ser indenizada pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel de Eduarda.

Laura, como é possuidora de boa-fé, adquire o terreno de Eduarda e a indeniza, uma vez que construiu uma mansão em imóvel inicialmente não edificado.

Eduarda, apesar de ser possuidora de boa-fé, adquire o imóvel construído por Laura, tendo em vista a incidência do princípio pelo qual a superfície adere ao solo.

Gabarito: alternativa correta destacada.

Comentario

A regra geral no Direito Civil é que o acessório segue o principal, ou seja, o dono do solo adquire o que nele for construído (princípio de que a superfície adere ao solo). Contudo, o legislador criou uma exceção importantíssima conhecida como 'acessão inversa'. Quando uma pessoa, agindo de boa-fé, constrói em terreno alheio e o valor dessa construção supera consideravelmente o valor do próprio terreno, a lógica se inverte: o construtor adquire a propriedade do solo, mas fica obrigado a indenizar o proprietário original. No caso da questão, Laura agiu de boa-fé (cometeu um erro escusável ao confundir os lotes) e o valor da mansão (R$ 2.000.000,00) é imensamente superior ao valor do terreno nu (R$ 50.000,00). Portanto, Laura adquire o terreno de Eduarda mediante o pagamento de indenização. As demais alternativas estão incorretas porque ignoram a boa-fé de Laura, a desproporção de valores que atrai a acessão inversa ou aplicam a regra geral de forma equivocada ao caso concreto.

Base legal

A fundamentação legal encontra-se no artigo 1.255 do Código Civil. O 'caput' do artigo traz a regra geral de que aquele que edifica em terreno alheio perde as construções em proveito do proprietário, mas, se procedeu de boa-fé, tem direito a indenização. No entanto, o parágrafo único do mesmo artigo consagra a 'acessão inversa', determinando que, se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que edificou de boa-fé adquirirá a propriedade do solo, mediante o pagamento de indenização fixada judicialmente, caso não haja acordo entre as partes.