Superfície

Superfície: O Direito de Construir ou Plantar em Terreno Alheio

O direito de superfície é um direito real em que o proprietário concede a outra pessoa (o superficiário) o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado. Este direito é um substituto moderno da antiga enfiteuse, sendo mais flexível em relação à temporalidade e gratuidade.

Formalidades e Patrimônios Autônomos

Requisitos Essenciais: A concessão do direito de superfície exige escritura pública e seu devido registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Diferentemente da regra geral do Art. 108 do CC, a escritura pública é obrigatória independentemente do valor do imóvel.
Patrimônios Distintos: O terreno e a construção/plantação formam patrimônios distintos e autônomos. Cada titular responde exclusivamente por suas dívidas e obrigações, salvo as fiscais do imóvel (Enunciado 321 da IV Jornada de Direito Civil).

Diferenças entre Código Civil e Estatuto da Cidade

É crucial notar as distinções entre a regulamentação da superfície no Código Civil (CC) e no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001):

Código Civil (Art. 1.369):
- Aplica-se a propriedades urbana ou rural.
- Concedida apenas por tempo determinado.
- Em regra, não abrange o subsolo, salvo se inerente à concessão.
Estatuto da Cidade (Art. 21):
- Aplica-se apenas a propriedades urbanas.
- Pode ser concedida por tempo determinado ou indeterminado.
- Abrange o subsolo.

Interpretação Majoritária: A doutrina majoritária e o Enunciado 93 da I Jornada de Direito Civil entendem que não houve derrogação do Estatuto da Cidade pelo Código Civil, pois ambos têm finalidades distintas (o Estatuto visa a política de desenvolvimento urbano).

Direito de Preferência e Encargos

Preferência: Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário têm direito de preferência em igualdade de condições (Art. 1.373, CC).
Finalidade: A superfície é concedida para uma finalidade específica; o superficiário não pode dar destinação diversa ao terreno, sob pena de resolução (Art. 1.374, CC).
Encargos e Tributos: O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (Art. 1.371, CC).
Onerosidade: A superfície pode ser gratuita ou onerosa. Se onerosa, a contraprestação é conhecida como cânon superficiário ou solarium.

Extinção e Particularidades

Extinção da Concessão: Extinta a concessão, o proprietário recupera a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, geralmente sem indenização, salvo estipulação em contrário (Art. 1.375, CC).
Desapropriação: Em caso de desapropriação, a indenização é dividida entre o proprietário e o superficiário, proporcionalmente ao direito de cada um (Art. 1.376, CC).
Superfície por Cisão e Sobrelevação: A doutrina e enunciados do CJF admitem a constituição do direito de superfície por cisão (construir em imóvel já construído) e o direito de sobrelevação (construir em 2° grau), desde que atendida a legislação urbanística. O direito de laje (Art. 1.225, XIII, CC) é uma evolução que trata especificamente da sobrelevação.
Aquisição: Pode ser constituída por ato inter vivos ou causa mortis (testamento). A usucapião da superfície, de forma isolada, também é admitida por parte da doutrina.

Características do Direito de Superfície

Impessoalidade: Tanto a superfície quanto a propriedade do solo podem ser transferidas a terceiros por contrato ou sucessão (Art. 1.372, CC).
Temporariedade: Não é perpétua, com prazo máximo de 30 anos no CC.
Divisibilidade: Pode ser fracionada entre os superficiários.

Perguntas frequentes

Qual é a diferença entre o direito de superfície no Código Civil e no Estatuto da Cidade?

O Código Civil aplica-se a imóveis urbanos e rurais por tempo determinado, enquanto o Estatuto da Cidade restringe-se a áreas urbanas, permitindo prazo indeterminado e o uso do subsolo. Ambos coexistem no ordenamento jurídico por possuírem finalidades distintas.

O superficiário precisa pagar impostos sobre o terreno utilizado?

Sim, o superficiário é o responsável pelo pagamento de todos os encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel durante a vigência da concessão. Essa obrigação decorre do exercício do direito real de superfície sobre o bem.

O que acontece com a construção ao final do direito de superfície?

Com a extinção da concessão, o proprietário do terreno recupera a propriedade plena sobre a construção ou plantação realizada. Em regra, essa reversão ocorre sem o dever de indenização, a menos que as partes tenham estipulado o contrário no contrato.

É obrigatório registrar o direito de superfície em cartório?

Sim, a constituição do direito de superfície exige obrigatoriamente a lavratura de escritura pública e o seu devido registro no Cartório de Registro de Imóveis. Essa formalidade é indispensável independentemente do valor econômico do imóvel.