Enunciado
Ronaldo é proprietário de um terreno que se encontra cercado de imóveis edificados e decide vender metade dele para Abílio. Dois anos após o negócio feito com Abílio, Ronaldo, por dificuldades financeiras, descumpre o que havia sido acordado e constrói uma casa na parte da frente do terreno – sem deixar passagem aberta para Abílio – e a vende para José, que imediatamente passa a habitar o imóvel. Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.Abílio tem direito real de servidão de passagem pelo imóvel de José, mesmo contra a vontade deste, com base na usucapião.
- B.A venda realizada por Ronaldo é nula, tendo em vista que José não foi comunicado do direito real de servidão de passagem existente em favor de Abílio.
- C.Abílio tem direito a passagem forçada pelo imóvel de José, independentemente de registro, eis que seu imóvel ficou em situação de encravamento após a construção e venda feita por Ronaldo.
- D.Como não participou da avença entre Ronaldo e Abílio, José não está obrigado a conceder passagem ao segundo, em função do caráter personalíssimo da obrigação assumida.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
A questão aborda o instituto da passagem forçada, que é um direito de vizinhança e não deve ser confundido com a servidão de passagem. A passagem forçada surge quando um imóvel fica 'encravado' (sem saída para a via pública) em decorrência de uma alienação ou divisão de terras. No caso narrado, Ronaldo vendeu metade do terreno para Abílio e, posteriormente, ao construir e vender a parte frontal para José, deixou o lote de Abílio sem acesso à rua. A alternativa C está correta porque, conforme a lei civil, se o encravamento decorre de uma venda, o adquirente da parte que restou com acesso (ou seu sucessor, José) é obrigado a dar passagem, independentemente de registro ou de contrato prévio, pois trata-se de uma obrigação legal de vizinhança. A alternativa A está incorreta porque confunde passagem forçada com servidão (que exige registro ou tempo para usucapião). A B está incorreta pois a venda é válida, mas o imóvel passa a sofrer a limitação legal. A D está incorreta porque a obrigação de passagem forçada acompanha a coisa (natureza propter rem) e decorre da lei, vinculando José mesmo que ele não tenha participado do acordo original.
Base legal
O Código Civil Brasileiro, em seu Artigo 1.285, estabelece que o dono do prédio que não tiver acesso a via pública pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem. O § 2º deste mesmo artigo é cirúrgico para o caso: ele determina que, se o encravamento provier de alienação de parte do imóvel, o proprietário da outra parte (ou seu sucessor) deve fornecer a passagem. Diferente das servidões (Art. 1.378), que dependem de declaração expressa e registro, a passagem forçada é um direito de vizinhança impositivo para garantir a utilidade econômica e social do imóvel encravado.