Servidão

Servidão

A servidão é um direito real sobre imóvel alheio que impõe um encargo (ônus) ao prédio serviente em favor do prédio dominante. Seu objetivo é proporcionar maior utilidade ou adequação à finalidade do prédio dominante, ao passo que o prédio serviente tem seu uso parcialmente restringido. O Art. 1.378 do Código Civil estabelece que a servidão constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Requisitos e Princípios

• Imóveis Vizinhos: Atinge apenas bens imóveis vizinhos, não necessariamente lindeiros (que fazem fronteira).
• Oneração da Coisa: A servidão serve à coisa (o prédio) e não ao dono, o que a distingue de uma obrigação pessoal de fazer ou não fazer. Fala-se que a obrigação que surge é propter rem.
• Restrição: Restringe-se às necessidades do prédio dominante, evitando agravar o encargo do prédio serviente (Art. 1.385 CC/02).
• Finalidade: Uma vez constituída para certa finalidade, não pode ser ampliada ou alterada.
• Exemplos: Servidão de passagem, servidão de não construir acima de determinada altura, servidão de dutos.

Formas de Constituição da Servidão

• Ato Inter Vivos: Pode ser gratuita ou onerosa, exigindo vênia conjugal se o dono do prédio serviente for casado (exceto regime de separação total de bens, Art. 1.647, I, CC/02).
• Testamento: Constitui-se por testamento público, particular ou cerrado.
• Sentença Judicial.
• Usucapião:
  • Usucapião Ordinária: Prazo de 10 anos, com exercício contínuo, justo título e boa-fé (Art. 1.379 e 1.242 CC/02).
  • Usucapião Extraordinária: Prazo de 20 anos, quando não houver justo título (Art. 1.379 CC/02).

Diferença entre Servidão e Direito de Vizinhança

• Origem: Direitos de vizinhança são criados por lei, enquanto a servidão é, via de regra, constituída por negócio jurídico.
• Objetivo: O direito de vizinhança busca a coexistência pacífica entre vizinhos, não a melhoria de um prédio dominante.
• Natureza Jurídica: Direito de vizinhança é um limite legal ao exercício da propriedade; servidão é um direito real.

Características da Servidão

• Perpétua: Não se extingue com a morte ou alienação do prédio. Sua extinção em relação a terceiros exige cancelamento do registro (Art. 1.387 CC/02), exceto em desapropriação.
• Acessória: Existe em função da propriedade.
• Atípica: A lei não esgota todas as modalidades de servidão.
• Inalienável: Não pode ser alienada separadamente do direito de propriedade.

Classificação da Servidão

• Quanto ao Imóvel:
  • Urbana: Relacionada à fruição de edifícios (ex: servidão de não construir).
  • Rústica: Relacionada ao solo (ex: servidão de passagem).
• Quanto ao Direito Concedido:
  • Positiva: O titular do prédio dominante pode fazer algo no prédio serviente.
  • Negativa: O titular do prédio serviente deve se abster de praticar um ato.
• Quanto à Necessidade de Ato Humano:
  • Contínua: Depende de conduta humana reiterada (ex: servidão de passagem).
  • Não Aparente: Não é possível visualizar, não apresenta sinais exteriores (ex: servidão de vistas).

Hipóteses de Extinção da Servidão

A servidão pode ser extinta por diversos meios, conforme os Arts. 1.388 e 1.389 do Código Civil:

• Renúncia do titular.
• Cessação da utilidade ou comodidade para o prédio dominante.
• Resgate da servidão pelo dono do prédio serviente.
• Reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa (confusão).
• Supressão das obras por contrato ou outro título expresso.
• Não uso contínuo por dez anos.