Enunciado
Acerca das preferências creditórias do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça vem exercendo, por sua jurisprudência, uma releitura acerca da posição de determinados créditos em concurso de credores. Nesse sentido, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.O crédito hipotecário prefere àquele decorrente do IPTU e este, ao condominial.
- B.O crédito decorrente do IPTU prefere ao crédito hipotecário e este, ao condominial.
- C.O crédito hipotecário prefere ao crédito de IPTU e este, ao condominial.
- D.O crédito condominial prefere ao crédito de IPTU e este, ao hipotecário.
- E.O crédito decorrente do IPTU prefere ao crédito condominial e este, ao hipotecário.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Correta: E) A ordem correta, conforme a releitura jurisprudencial do STJ, é: crédito decorrente do IPTU prefere ao crédito condominial, e este prefere ao crédito hipotecário. O IPTU, por ser crédito tributário vinculado ao imóvel, possui preferência legal em relação aos demais créditos, ressalvadas as exceções legais. Já o crédito condominial, embora não seja tributário, tem natureza propter rem e é considerado pelo STJ preferencial em relação ao crédito hipotecário, pois se vincula à conservação e manutenção do próprio bem.
Por que as demais estão erradas:
A) Errada. O crédito hipotecário não prefere ao crédito de IPTU. O crédito tributário possui preferência legal sobre o crédito com garantia real, como a hipoteca. Além disso, o crédito condominial prefere ao hipotecário, não o contrário.
B) Errada. Embora acerte ao afirmar que o crédito de IPTU prefere ao hipotecário, erra ao colocar o crédito hipotecário à frente do condominial. A jurisprudência do STJ reconhece a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário.
C) Errada. Assim como a alternativa A, inverte a preferência entre o crédito hipotecário e o crédito de IPTU. O IPTU, por ser crédito tributário, tem preferência sobre a hipoteca.
D) Errada. O crédito condominial não prefere ao crédito de IPTU. O crédito tributário decorrente do IPTU possui preferência legal sobre o crédito condominial.
E) Correta. Reflete a ordem admitida: IPTU > condomínio > hipoteca.
Por que as demais estão erradas:
A) Errada. O crédito hipotecário não prefere ao crédito de IPTU. O crédito tributário possui preferência legal sobre o crédito com garantia real, como a hipoteca. Além disso, o crédito condominial prefere ao hipotecário, não o contrário.
B) Errada. Embora acerte ao afirmar que o crédito de IPTU prefere ao hipotecário, erra ao colocar o crédito hipotecário à frente do condominial. A jurisprudência do STJ reconhece a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário.
C) Errada. Assim como a alternativa A, inverte a preferência entre o crédito hipotecário e o crédito de IPTU. O IPTU, por ser crédito tributário, tem preferência sobre a hipoteca.
D) Errada. O crédito condominial não prefere ao crédito de IPTU. O crédito tributário decorrente do IPTU possui preferência legal sobre o crédito condominial.
E) Correta. Reflete a ordem admitida: IPTU > condomínio > hipoteca.
Base legal
Código Tributário Nacional, art. 186: o crédito tributário prefere a qualquer outro, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou de acidente de trabalho. Código Civil, arts. 1.345 e 1.336, I, quanto à responsabilidade do adquirente e à natureza propter rem das despesas condominiais. Jurisprudência do STJ: entendimento de que o crédito condominial, por sua natureza propter rem e por se relacionar à conservação do imóvel, prefere ao crédito hipotecário em concurso de credores.