Enunciado
Buscando cem mil reais emprestados para abrir um estabelecimento comercial, Abelardo procurou Mirtes, prometendo pagar - lhe de volta em um ano e oferecendo a ela, em garantia hipotecária, uma sala comer cial de que é proprietário. Entretanto, Mirtes, alegando que a execução da hipoteca é muito burocrática e custosa, propôs a Abelardo a seguinte estratégia: ele vende a ela a sala comercial pelos cem mil reais imediatamente, mas eles preveem no contrato a p rerrogativa de ele recomprar o imóvel em um ano, pelo valor atualizado e com juros. Desse modo, ele recebe o dinheiro, mas, caso não pague de volta, ela já detém a propriedade do imóvel dado em garantia. O negócio proposto por Mirtes configura:
Alternativas
- A.compra e venda com pacto de retrovenda, mas deve ser reputado simulado, pois tem por fim efetivar pacto comissório;
- B.compra e venda com reserva de domínio, mas o contrato em questão deve ser declarado nulo por configurar hipótese de fraude à lei;
- C.alienaçã o fiduciária em garantia, e é um contrato válido por constituir modalidade legalmente regulada de negócio indireto;
- D.venda a contento, que envolve estipulação válida de pacto marciano, já que a garantia imobiliária tem valor pré - estabelecido;
- E.contra to estimatório, em que se efetiva negócio processual com o fim de agilizar a execução extrajudicial da garantia imobiliária.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Correta: A) O negócio tem aparência de compra e venda com pacto de retrovenda, pois Abelardo venderia o imóvel a Mirtes com prerrogativa de recomprá-lo em até um ano. Contudo, deve ser reputado simulado/dissimulado, porque a real finalidade é constituir garantia em favor da credora com apropriação do bem em caso de inadimplemento, contornando a vedação ao pacto comissório.
Por que as demais estão erradas:
B) A alternativa B está errada porque não há compra e venda com reserva de domínio, instituto típico de venda a crédito em que o vendedor conserva a propriedade até o pagamento do preço; aqui, a estrutura é de venda com possibilidade de recompra pelo antigo proprietário.
C) A alternativa C está errada porque a alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico próprio, formal e legalmente regulado, especialmente pela Lei nº 9.514/1997 para imóveis, não se confundindo com uma venda simulada para encobrir pacto comissório.
D) A alternativa D está errada porque venda a contento depende da aprovação do comprador sobre a coisa, o que não existe no caso; além disso, a situação não configura pacto marciano validamente estruturado, mas apropriação automática do bem dado em garantia.
E) A alternativa E está errada porque contrato estimatório é aquele em que alguém recebe bens móveis para vender, pagando preço estimado ou restituindo-os, instituto incompatível com a garantia imobiliária descrita.
Por que as demais estão erradas:
B) A alternativa B está errada porque não há compra e venda com reserva de domínio, instituto típico de venda a crédito em que o vendedor conserva a propriedade até o pagamento do preço; aqui, a estrutura é de venda com possibilidade de recompra pelo antigo proprietário.
C) A alternativa C está errada porque a alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico próprio, formal e legalmente regulado, especialmente pela Lei nº 9.514/1997 para imóveis, não se confundindo com uma venda simulada para encobrir pacto comissório.
D) A alternativa D está errada porque venda a contento depende da aprovação do comprador sobre a coisa, o que não existe no caso; além disso, a situação não configura pacto marciano validamente estruturado, mas apropriação automática do bem dado em garantia.
E) A alternativa E está errada porque contrato estimatório é aquele em que alguém recebe bens móveis para vender, pagando preço estimado ou restituindo-os, instituto incompatível com a garantia imobiliária descrita.
Base legal
Código Civil, art. 505 e seguintes, sobre compra e venda com cláusula de retrovenda; art. 1.428 do Código Civil, que veda o pacto comissório, impedindo o credor de ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga; art. 167 do Código Civil, sobre nulidade do negócio jurídico simulado. Base doutrinária: é inválida a utilização de negócio aparente de compra e venda para dissimular garantia real com apropriação do bem pelo credor em caso de inadimplemento.