Enunciado
De acordo com o entendimento do STJ, se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a
Alternativas
- A.adjudicação compulsória, estando a pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel sujeita ao prazo prescricional de três anos.
- B.resolução do contrato, sendo incabível a adjudicação compulsória na ausência de registro do compromisso.
- C.adjudicação compulsória, estando a pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel sujeita ao prazo decadencial de quatro anos.
- D.adjudicação compulsória, não estando a pretensão referente à obtenção da escritura definitiva do imóvel sujeita a prazo prescricional.
- E.adjudicação compulsória, desde que previamente promovida a rescisão contratual por inadimplemento do promitente vendedor.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Correta: A alternativa D está correta porque, no REsp 1.216.568-MG (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 3/9/2015, Informativo 570), o STJ decidiu que "o promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel". A ação tem natureza constitutiva: a sentença substitui a declaração de vontade do promitente vendedor (art. 501 do CPC). Por isso, a pretensão à escritura definitiva não se sujeita a prazo prescricional e, como a lei não fixou prazo decadencial, pode ser exercida a qualquer tempo. No REsp 2.196.855-RJ (Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, unânime, j. 14/4/2026, divulgado pelo STJ em 20/7/2026), o STJ reafirmou essa orientação e a estendeu às perdas e danos que substituem a adjudicação impossível.
Por que as demais estão erradas:
A) A alternativa A está incorreta porque não há prazo prescricional de três anos para a adjudicação compulsória. O STJ entende que ela pode ser requerida a qualquer tempo (REsp 1.216.568-MG).
B) A alternativa B está incorreta porque a Súmula 239 do STJ dispõe: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". A falta de registro não impede a adjudicação.
C) A alternativa C está incorreta porque não há prazo decadencial de quatro anos. No REsp 1.216.568-MG, o STJ explicou que os direitos potestativos só se sujeitam a decadência quando a lei prevê o prazo e que, "à míngua de previsão legal", a adjudicação pode ser pedida a qualquer momento. O prazo de quatro anos do art. 178 do CC é o da anulação de negócio jurídico, que é outra hipótese.
E) A alternativa E está incorreta porque a adjudicação compulsória é a execução específica do compromisso: o comprador pede que a sentença produza os efeitos da escritura que o vendedor se recusa a outorgar (art. 1.418 do CC e art. 501 do CPC). Ela pressupõe o contrato em vigor; rescindir o contrato antes eliminaria justamente o direito à escritura.
Por que as demais estão erradas:
A) A alternativa A está incorreta porque não há prazo prescricional de três anos para a adjudicação compulsória. O STJ entende que ela pode ser requerida a qualquer tempo (REsp 1.216.568-MG).
B) A alternativa B está incorreta porque a Súmula 239 do STJ dispõe: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". A falta de registro não impede a adjudicação.
C) A alternativa C está incorreta porque não há prazo decadencial de quatro anos. No REsp 1.216.568-MG, o STJ explicou que os direitos potestativos só se sujeitam a decadência quando a lei prevê o prazo e que, "à míngua de previsão legal", a adjudicação pode ser pedida a qualquer momento. O prazo de quatro anos do art. 178 do CC é o da anulação de negócio jurídico, que é outra hipótese.
E) A alternativa E está incorreta porque a adjudicação compulsória é a execução específica do compromisso: o comprador pede que a sentença produza os efeitos da escritura que o vendedor se recusa a outorgar (art. 1.418 do CC e art. 501 do CPC). Ela pressupõe o contrato em vigor; rescindir o contrato antes eliminaria justamente o direito à escritura.
Base legal
Fundamento: arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil; art. 501 do CPC; Súmula 239 do STJ; REsp 1.216.568-MG (STJ)
CC, art. 1.418: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."
CPC, art. 501: "Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida."
Súmula 239 do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."
REsp 1.216.568-MG (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, 3/9/2015, Informativo 570): "O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel."
CC, art. 1.418: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."
CPC, art. 501: "Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida."
Súmula 239 do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."
REsp 1.216.568-MG (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, 3/9/2015, Informativo 570): "O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel."