Enunciado
Em janeiro de 2023, Antônio adquiriu um apartamento situado em um condomínio de luxo em Fortaleza, CE. Ao tomar posse, foi informado de que havia um débito de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) referente a cotas condominiais vencidas durante os anos de 2021 e 2022, período em que o imóvel pertencia ao antigo proprietário, Bernardo. Em razão disso, o condomínio ajuizou ação de cobrança contra Antônio, exigindo o pagamento integral das cotas atrasadas. Antônio contestou, afirmando não ser responsável pelos débitos anteriores à aquisição e sustentando que o imóvel constitui seu único bem de família, o que tornaria impossível a sua penhora. Paralelamente, o Banco XYZ S.A. executou judicialmente Antônio por dívida oriunda de contrato de mútuo com garantia hipotecária sobre o mesmo imóvel. Durante a execução, o imóvel foi levado à hasta pública e arrematado por Carlos. Após a arrematação, o condomínio busca cobrar de Carlos o saldo remanescente das cotas condominiais anteriores. Sobre o caso narrado, com base na jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.Antônio não responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois o imóvel é impenhorável por ser bem de família.
- B.Antônio não é responsável pelas cotas condominiais vencidas antes da aquisição, considerando a natureza pessoal da obrigação.
- C.Os créditos do mutuante, Banco XYZ S.A., têm preferência em relação às cotas condominiais, por se tratar de contrato real, independentemente da garantia real.
- D.Carlos somente poderá ser responsabilizado pelo saldo remanescente das cotas condominiais anteriores à arrematação se o edital da hasta pública expressamente fizer referência a esse ônus.
- E.O Banco XYZ S.A., como credor hipotecário, possui preferência no recebimento do crédito em relação às cotas condominiais vencidas. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ FGV CONHECIMENTO Juiz Substituto – TARDE TIPO BRANCA – PÁGINA 5
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Por que as demais estão erradas:
A alternativa A está incorreta porque o adquirente responde pelos débitos do alienante (art. 1.345 do CC) e a impenhorabilidade do bem de família é inoponível para cobrança de taxas condominiais do próprio imóvel, conforme o art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90.
A alternativa B está incorreta porque as cotas condominiais têm natureza de obrigação propter rem (aderem à coisa), e não de obrigação pessoal, vinculando o novo proprietário aos débitos anteriores.
A alternativa C está incorreta porque o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, uma vez que as despesas de condomínio servem à própria conservação e salvaguarda da coisa.
A alternativa E está incorreta pelo mesmo motivo da C, contrariando a Súmula 478 do STJ, que estabelece a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário.