Enunciado
Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janeiro de 2016, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias. O imóvel foi entregue em maio de 2016, sob protestos de Melissa quanto ao atraso na entrega do bem. De todo modo, já na posse do imóvel, Melissa, fortemente atingida pela pandemia de covid- 19, já não consegue suportar as prestações mensais do imóvel, motivo pelo qual deixa de efetuar o pagamento a partir do mês de outubro de 2023, sendo notificada em novembro de 2023 para purgar a mora, sob pena de desfazimento do contrato. Melissa havia financiado o saldo do preço, por ocasião da entrega das chaves, com o banco Sonho Vivo S/A, transferindo a propriedade do bem em garantia fiduciária ao credor, em contrato devidamente registrado em cartório, com previsão de quitação da dívida no prazo de 8 (oito) anos. A mora não foi purgada, consolidando-se a propriedade em dezembro de 2023, oportunidade na qual o fiduciário busca inaugurar o procedimento de leilão público para alienação do imóvel. Diante deste caso, responda, levando-se em conta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
Alternativas
- A.considerando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o Código de Defesa do Consumidor.
- B.a defesa não pode alegar adimplemento substancial, porque a Corte Superior já decidiu, em decisão colegiada, que, em caso de alienação fiduciária de coisa imóvel, não é admissível a alegação da tese do adimplemento substancial.
- C.consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.
- D.na hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar.
- E.na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
A alternativa D está correta porque reflete exatamente o disposto no art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/1997. Se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor mínimo exigido (valor da dívida, despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais), a dívida será considerada extinta e o credor fiduciário ficará exonerado da obrigação de entregar qualquer valor que sobeje ao devedor, consolidando-se a propriedade plena em seu favor.
Por que as demais estão erradas:
A alternativa A está incorreta porque o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1095, fixou a tese de que, havendo inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária de imóvel devidamente registrado, a resolução do pacto deve observar exclusivamente o procedimento da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação das regras genéricas de resolução do Código de Defesa do Consumidor (art. 53).
A alternativa B está incorreta porque, embora o STJ de fato afaste a teoria do adimplemento substancial nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel regidos pela Lei nº 9.514/97, a alternativa D é a que representa o gabarito oficial e a literalidade do desfecho do procedimento de leilão frustrado.
A alternativa C está incorreta porque, apesar de o art. 27, caput, da Lei nº 9.514/97 prever o prazo de 30 dias, a jurisprudência do STJ entende que o descumprimento desse prazo para a realização do leilão não acarreta a nulidade do procedimento nem a perda do direito do credor, configurando mera irregularidade formal.
A alternativa E está incorreta porque a Súmula 543 do STJ (que trata da restituição imediata de parcelas) aplica-se exclusivamente às hipóteses de resolução de promessa de compra e venda de imóvel, não incidindo nos contratos de alienação fiduciária em garantia já registrados, os quais possuem regramento específico de retorno de valores após os leilões.