Enunciado
Miguel Jorge, proprietário de um terreno de 30.000 m², concedeu a Celina Stela o direito de superfície para a construção e a exploração exclusiva de um supermercad o pelo prazo improrrogável de 20 anos. A concessão foi formalizada por escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e previa, entre outras cláusulas, as seguintes disposições: (i) em caso de transferência do direito de super fície a terceiros, Miguel teria direito ao recebimento de 20% do valor de mercado da transferência; (ii) ao término do prazo contratual, todas as construções e benfeitorias reverteriam ao proprietário do terreno, com indenização integral; (iii) caberia ao superficiário a responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos incidentes sobre o imóvel. Após sete anos de vigência, Celina transferiu o direito de superfície para Palavra Fácil Construtora e Incorporadora Ltda., que, sem consultar Miguel, alter ou a destinação original do projeto e iniciou a construção de um complexo de estúdios residenciais, além de instalar um estacionamento subterrâneo, alegando que o subsolo seria inerente à concessão. Miguel, inconformado, pretende ingressar em juízo buscan do anular a transferência e a alteração de destinação. Com base no regime jurídico do Direito de Superfície no Código Civil, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.A transferência é válida, pois o direito de superfície é livremente transmissível, porém, a mudança de destinação autoriza a resolução antecipada, sendo vedado pagamento adicional ao proprietário.
- B.A transferência realizada por Celina é nula, pois o direito de superfície é intransmissível sem autorização expressa do pro prietário, conforme o princípio da rigidez do título constitutivo.
- C.A construção de unidades residenciais viola a destinação pactuada, autorizando a resolução antecipada da concessão, mas a transferência do direito de superfície é inválida e eficaz, sen do exigível o pagamento do valor pactuado.
- D.Tanto a transferência quanto a nova destinação são lícitas, pois a lei não restringe o uso do imóvel concedido por superfície, cabendo ao proprietário apenas receber as construções ao final do prazo.
- E.A tra nsferência depende da anuência do proprietário, mas a inclusão de subsolo é lícita, pois o direito de superfície abrange automaticamente as construções subterrâneas, ainda que não previstas no título constitutivo.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Por que as demais estão erradas:
B) A alternativa B está incorreta porque o direito de superfície é transmissível por ato inter vivos ou causa mortis, não dependendo de autorização do proprietário, sendo nula a exigência de anuência ou pagamento.
C) A alternativa C está incorreta porque a transferência é plenamente válida e eficaz, e a cláusula que prevê o pagamento de 20% sobre o valor da transferência é nula, não sendo exigível qualquer valor.
D) A alternativa D está incorreta porque a alteração da destinação original do projeto sem o consentimento do proprietário é ilícita e enseja a resolução antecipada da concessão, conforme o art. 1.374 do Código Civil.
E) A alternativa E está incorreta porque a transferência independe de anuência do proprietário e, nos termos do art. 1.369, parágrafo único, do Código Civil, o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for expressamente previsto no título constitutivo.