Questão comentada sobre Inadimplemento das Obrigações - Arras ou Sinal

Enunciado

Valdeir e Max assinaram contrato particular de promessa de compra e venda com direito de arrependimento, no qual Valdeir prometeu vender o apartamento 901 de sua propriedade por R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Max, por sua vez, se comprometeu a comprar o imóvel e, no mesmo ato de assinatura do contrato, pagou arras penitenciais de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). A escritura definitiva de compra e venda seria outorgada em 90 (noventa) dias a contar da assinatura da promessa de compra e venda, com o consequente pagamento do saldo do preço. Contudo, 10 (dez) dias antes da assinatura da escritura de compra e venda, Valdeir celebrou escritura definitiva de compra e venda, alienando o imóvel à Ana Lúcia que pagou a importância de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais) pelo mesmo imóvel. Max, surpreendido e indignado, procura você, como advogado(a), para defesa de seus interesses. Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.

Alternativas

Max poderá exigir de Valdeir a importância paga a título de arras mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Por se tratar de arras penitenciais, Max poderá exigir de Valdeir apenas R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), e exigir a reparação pelas perdas e danos que conseguir comprovar.

Max poderá exigir de Valdeir até o triplo pago a título de arras penitencias.

Max não poderá exigir nada além do que pagou a título de arras penitenciais.

Gabarito: alternativa correta destacada.

Comentario

A questão aborda o instituto das arras penitenciais, previstas quando o contrato estipula expressamente o direito de arrependimento. Segundo o Código Civil, se a parte que recebeu as arras (Valdeir) desistir do negócio ou impossibilitar sua execução (ao vender para outrem), ela deve devolver o valor recebido mais o equivalente (ou seja, o dobro do que foi pago). Diferente das arras confirmatórias, as penitenciais possuem função estritamente indenizatória, o que significa que não se pode pleitear indenização suplementar por perdas e danos, mas o valor a ser devolvido deve ser corrigido monetariamente e acrescido de juros e honorários, conforme a lógica de recomposição patrimonial prevista no sistema civilista para o inadimplemento.

Base legal

A fundamentação encontra-se no Artigo 420 do Código Civil, que estabelece que, havendo direito de arrependimento, as arras servem como indenização única. O dispositivo determina que quem as recebeu e desistiu do contrato deve devolvê-las mais o equivalente. Complementarmente, aplica-se o entendimento do Artigo 418 do mesmo Código, que detalha que a devolução do equivalente deve ser acompanhada de atualização monetária, juros e honorários de advogado, garantindo a integridade do valor a ser restituído ao comprador prejudicado.