Enunciado
Renato, proprietário de um imóvel residencial, celebrou contrato de locação com Ludmila por 3 anos, com cláusula expressa permitindo a sublocação. Após 6 meses, com o consentimento prévio de Renato, Ludmila sublocou totalmente o imóvel a Augusto por 2 anos. Augusto vem adimplindo rigorosamente os aluguéis diretamente a Ludmila. Esta, no entanto, reteve os valores e deixou de repassá-los a Renato por 4 meses consecutivos. Diante disso, Renato ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, obtendo sentença de procedência que declarou resolvido o contrato principal. Considerando a sistemática da Lei nº 8.245/1991 e a jurisprudência do STJ, é correto afirmar que:
Alternativas
- A.Augusto possui legitimidade para evitar a rescisão purgando a mora de Ludmila; contudo, sobrevindo a extinção da locação, a sublocação manterá seus efeitos até o final do prazo estipulado, sub-rogando-se Renato na posição de sublocador;
- B.a sublocação, extinta a locação principal, também se resolve de pleno direito, mas Augusto responderá de forma subsidiária pela integralidade da dívida de Ludmila perante Renato, ficando ressalvado seu direito de regresso;
- C.a sublocação, resolvida a locação principal, extingue-se imediatamente, subsistindo a responsabilidade solidária de Augusto perante Renato pelos aluguéis em atraso, justificada pelo fato de ter usufruído do imóvel;
- D.Augusto possui o direito de se manter na posse do imóvel até o término do prazo da sublocação, bastando que assuma o pagamento direto das prestações vincendas perante o proprietário;
- E.a extinção da locação principal implica a extinção da sublocação, restando a Augusto apenas o direito de pleitear indenização contra Ludmila.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Correta: A alternativa E está correta porque "Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador" (art. 15 da Lei 8.245/1991). Extinta a locação de Ludmila, a sublocação de Augusto se resolve, e ele pode pedir indenização a ela.
Por que as demais estão erradas:
A) A alternativa A está incorreta porque a purgação da mora para evitar a rescisão é faculdade do locatário e do fiador (art. 62, II, da Lei 8.245/1991); o sublocatário pode intervir como assistente (art. 59, § 2º). Além disso, extinta a locação, a sublocação se resolve (art. 15), e não continua com o locador no lugar do sublocador.
B) A alternativa B está incorreta porque o sublocatário responde subsidiariamente ao locador só "pela importância que dever ao sublocador", quando este for demandado, e pelos aluguéis que vencerem durante a lide (art. 16 da Lei 8.245/1991). Augusto estava em dia com Ludmila, de modo que não responde pela integralidade da dívida dela.
C) A alternativa C está incorreta porque a lei não prevê solidariedade do sublocatário pela dívida do locatário, e a solidariedade não se presume (art. 265 do CC). A responsabilidade de Augusto, quando existe, é subsidiária e limitada ao que deve ao sublocador (art. 16 da Lei 8.245/1991).
D) A alternativa D está incorreta porque extinta a locação, a sublocação se resolve (art. 15 da Lei 8.245/1991), e a permanência do sublocatário no imóvel autoriza até liminar de desocupação (art. 59, § 1º, V). Augusto não tem direito de permanecer pagando diretamente ao proprietário.
Por que as demais estão erradas:
A) A alternativa A está incorreta porque a purgação da mora para evitar a rescisão é faculdade do locatário e do fiador (art. 62, II, da Lei 8.245/1991); o sublocatário pode intervir como assistente (art. 59, § 2º). Além disso, extinta a locação, a sublocação se resolve (art. 15), e não continua com o locador no lugar do sublocador.
B) A alternativa B está incorreta porque o sublocatário responde subsidiariamente ao locador só "pela importância que dever ao sublocador", quando este for demandado, e pelos aluguéis que vencerem durante a lide (art. 16 da Lei 8.245/1991). Augusto estava em dia com Ludmila, de modo que não responde pela integralidade da dívida dela.
C) A alternativa C está incorreta porque a lei não prevê solidariedade do sublocatário pela dívida do locatário, e a solidariedade não se presume (art. 265 do CC). A responsabilidade de Augusto, quando existe, é subsidiária e limitada ao que deve ao sublocador (art. 16 da Lei 8.245/1991).
D) A alternativa D está incorreta porque extinta a locação, a sublocação se resolve (art. 15 da Lei 8.245/1991), e a permanência do sublocatário no imóvel autoriza até liminar de desocupação (art. 59, § 1º, V). Augusto não tem direito de permanecer pagando diretamente ao proprietário.
Base legal
Fundamento: arts. 15, 16, 59, § 2º, e 62, II, da Lei 8.245/1991
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Art. 59, § 2º. Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 62, II. O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado (...).
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Art. 59, § 2º. Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 62, II. O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado (...).