Enunciado
Bruno celebrou contrato de promessa de compra e venda de um imóvel de sua propriedade com Dirce. Na negociação do contrato, informou a Dirce que uma hipoteca gravava o imóvel em favor de uma instituição financeira. Explicou que se tratava de resíduo de um financiamento cujas taxas – que ele reputava abusivas – ele estava impugnando em ação judicial. De todo modo, na ocasião, garantiu a Dirce que obteria a baixa no gravame junto à instituição financeira. Em virtude disso, Dirce assentiu na compra e pagou a integralidade do preço, mas foi surpreendida, alguns meses depois, com a execução da hipoteca pela instituição financeira. Nesse contexto, cabe a Dirce:
Alternativas
- A.resignar-se com a perda do imóvel, pois estava ciente desse risco ao adquiri-lo;
- B.demandar indenização de Bruno, pelo descumprimento da promessa de fato de terceiro;
- C.exigir a resolução do contrato e a devolução do preço pago, tendo em vista o implemento de condição resolutiva;
- D.pretender da instituição financeira a devolução do imóvel, tendo em vista a preferência da promessa de compra e venda;
- E.pleitear indenização de Bruno e da instituição financeira, solidariamente, em razão da violação a seus direitos básicos como consumidora.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Correta: A alternativa B está correta porque Bruno garantiu a Dirce que obteria a baixa da hipoteca junto à instituição financeira, isto é, prometeu um fato que dependia de terceiro. Quem promete fato de terceiro "responderá por perdas e danos, quando este o não executar" (art. 439 do CC). Como o banco não deu baixa e executou a hipoteca, Dirce pode cobrar indenização de Bruno.
Por que as demais estão erradas:
A) A alternativa A está incorreta porque a ciência da hipoteca não faz Dirce assumir o risco, porque Bruno garantiu expressamente que obteria a baixa do gravame. Foi essa promessa que a levou a comprar, e seu descumprimento gera responsabilidade por perdas e danos (art. 439 do CC).
C) A alternativa C está incorreta porque não houve condição estipulada: condição é a cláusula que subordina o efeito do negócio a evento futuro e incerto (art. 121 do CC), e as partes não subordinaram a promessa de compra e venda à baixa da hipoteca. O que houve foi promessa de fato de terceiro, cujo descumprimento gera perdas e danos (art. 439).
D) A alternativa D está incorreta porque a promessa de compra e venda não prevalece sobre hipoteca anterior que o banco não se obrigou a liberar. A Súmula 308 do STJ trata de outra situação, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, que não tem eficácia perante os adquirentes; aqui o gravame veio de financiamento do próprio Bruno.
E) A alternativa E está incorreta porque o banco não participou da promessa nem se obrigou perante Dirce (art. 440 do CC: quem não se comprometeu não responde), e a venda entre particulares não caracteriza relação de consumo (arts. 2º e 3º do CDC). Além disso, a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes (art. 265 do CC).
Por que as demais estão erradas:
A) A alternativa A está incorreta porque a ciência da hipoteca não faz Dirce assumir o risco, porque Bruno garantiu expressamente que obteria a baixa do gravame. Foi essa promessa que a levou a comprar, e seu descumprimento gera responsabilidade por perdas e danos (art. 439 do CC).
C) A alternativa C está incorreta porque não houve condição estipulada: condição é a cláusula que subordina o efeito do negócio a evento futuro e incerto (art. 121 do CC), e as partes não subordinaram a promessa de compra e venda à baixa da hipoteca. O que houve foi promessa de fato de terceiro, cujo descumprimento gera perdas e danos (art. 439).
D) A alternativa D está incorreta porque a promessa de compra e venda não prevalece sobre hipoteca anterior que o banco não se obrigou a liberar. A Súmula 308 do STJ trata de outra situação, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, que não tem eficácia perante os adquirentes; aqui o gravame veio de financiamento do próprio Bruno.
E) A alternativa E está incorreta porque o banco não participou da promessa nem se obrigou perante Dirce (art. 440 do CC: quem não se comprometeu não responde), e a venda entre particulares não caracteriza relação de consumo (arts. 2º e 3º do CDC). Além disso, a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes (art. 265 do CC).
Base legal
Fundamento: arts. 439 e 440 do Código Civil
Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar.
Art. 440. Nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestação.
Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar.
Art. 440. Nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestação.
Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.