Questão comentada sobre Responsabilidade civil do corretor de imóveis

Enunciado

Marcos recebeu fol heto publicitário sobre o lançamento do Residencial Jardim das Acácias, empreendimento em fase de planta situado em terreno de marinha, de propriedade da União Federal. A construtora responsável pelo empreendimento, Construtora Alfa Ltda., contratou a corr etora de imóveis, Beta Imóveis Corretagem Ltda., para promover a divulgação do empreendimento em estande de vendas montado nas proximidades do terreno e intermediar a comercialização das unidades imobiliárias respectivas. Atraído pelo folheto publicitário que lhe foi apresentado por funcionário da Beta Imóveis Corretagem Ltda., Marcos resolveu celebrar contrato de promessa de compra e venda de uma das unidades imobiliárias pelo valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), parcelados em 48 meses. Seis meses depois, diante do descumprimento do cronograma de obras, Marcos ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com restituição dos valores pagos e indenização por danos morais perante a Justiça Federal em face da União Federal, da Construtora Alfa e da Corretora Beta, argumentando que a corretora, por ter intermediado o negócio e recebido comissão, também deveria responder pelos prejuízos sofridos. Com base na jurisprudência do STJ firmada em recurso repetitivo sobre a responsabilidade do corretor de im óveis, é correto afirmar que a Beta Imóveis Corretagem Ltda.

Alternativas

não deve ser responsabilizada pelos danos alegados por Marcos, pois a simples montagem de estande de vendas, a intermediação da negociação e o recebimento de comissão de corretagem constituem atividades próprias e típicas da corretagem imobiliária, não caracterizando as hipóteses excepcionais de responsabilidade da corretora.

deve ser responsabilizada solidariamente com a Construtora Alfa, uma vez que a montagem de estande de vendas nas pr oximidades do terreno, para fins de captação de clientes, evidencia o envolvimento direto da corretora nas atividades de incorporação imobiliária, atraindo a sua responsabilidade solidária pelas obrigações previstas no contrato de promessa de compra e vend a.

deve responder pelos prejuízos causados a Marcos com base no Código de Defesa do Consumidor, diante da responsabilidade solidária de todos os participantes da cadeia de fornecimento do produto ou serviço, independentemente da natureza específica da atividade exercida por cada fornecedor.

deve ser responsabilizada, visto que o recebimento de comissão de corretagem configura proveito econômico direto decorrente do empreendimento, o que é suficiente para atrair a responsabilidade solidária do corret or pelos danos oriundos do descumprimento contratual pela construtora, conforme entendimento firmado com caráter vinculante pelo STJ.

não deve ser responsabilizada, desde que demonstre que não tinha conhecimento das irregularidades praticadas pela Cons trutora Alfa, uma vez que a instalação de estande de vendas nas proximidades do terreno da obra gera para a corretora o dever legal de fiscalizar o cumprimento das obrigações assumidas pela construtora no contrato de promessa de compra e venda.

Gabarito: alternativa correta destacada.

Comentario

Correta: a corretora Beta não responde pelos danos decorrentes do atraso ou inadimplemento da construtora, pois sua atuação descrita ficou limitada a atos típicos de corretagem: divulgação, estande de vendas, intermediação e recebimento de comissão. O STJ só admite responsabilidade da corretora em situações excepcionais, quando extrapola a intermediação e atua como incorporadora, construtora ou representante efetiva do empreendimento. Por que as demais estao erradas: B atribui solidariedade automática pelo estande, o que o STJ afasta. C aplica de modo genérico a cadeia de consumo, sem considerar a delimitação da atividade de corretagem. D presume solidariedade pelo simples recebimento da comissão, tese rejeitada. E cria dever legal amplo de fiscalização da obra pela corretora, inexistente nesse entendimento.

Base legal

STJ, recurso repetitivo sobre corretagem imobiliária: o corretor de imóveis não responde, em regra, por inadimplemento contratual da incorporadora/construtora, como atraso na obra ou rescisão da promessa de compra e venda, quando se limita à intermediação. A responsabilidade exige atuação além da corretagem típica, como participação direta na incorporação, construção ou gestão do negócio.