Enunciado
Maria da Luz adquiriu um lote no loteamento “Gabriel da Serra”, cujo contrato-padrão, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, prevê a cobrança de taxa mensal de manutenção pela associação de moradores. Após a compra, a associação ajuizou ação de cobrança contra Maria da Luz, exigindo o pagamento de taxas em atraso referentes ao período anterior à aquisição do imóvel, deixadas pelo antigo proprietário. Com base na jurisprudência do STJ, assinale a alternativa correta.
Alternativas
- A.A taxa de manutenção possui natureza de direito real (propter rem), vinculando o adquirente aos débitos anteriores e posteriores à aquisição.
- B.O registro do contrato-padrão no cartório transforma automaticamente a obrigação em propter rem, impondo ao adquirente a responsabilidade integral pela dívida.
- C.A taxa de manutenção possui natureza real (propter rem), todavia não vincula o adquirente aos débitos anteriores, salvo se houver previsão expressa no contrato-padrão registrado.
- D.A taxa de manutenção possui natureza pessoal, vinculando o adquirente apenas a partir da aquisição, não abrangendo débitos anteriores.
- E.A cobrança da taxa de manutenção é ilegal, ainda que prevista no contrato-padrão, por afrontar o direito de propriedade.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
O gabarito definitivo indica a alternativa D. A alternativa D é correta porque a obrigação associativa tem natureza pessoal. Mesmo havendo previsão registrada que vincule o adquirente para o futuro, não se transfere automaticamente a dívida pessoal do antigo proprietário.
Alternativa A: É incorreta porque taxa de associação não se converte em obrigação real propter rem.
Alternativa B: É incorreta porque o registro dá publicidade e pode vincular aquisições futuras, mas não transforma a natureza da dívida nem transfere atrasados.
Alternativa C: É incorreta porque parte da premissa errada de natureza real.
Alternativa D: É correta ao limitar a responsabilidade de Maria da Luz ao período posterior à aquisição.
Alternativa E: É incorreta porque a previsão registrada pode legitimar cobrança prospectiva, afastando a ilegalidade absoluta.
A conclusão decorre do confronto individual de todas as proposições com Código Civil, liberdade associativa; Lei 13.465/2017, art. 36-A da Lei 6.766/1979; jurisprudência do STJ, considerado o direito vigente em 11/07/2026.
Base legal
Código Civil, liberdade associativa; Lei 13.465/2017, art. 36-A da Lei 6.766/1979; jurisprudência do STJ