Enunciado
Luís, em 15 de março de 2013, acreditando negociar com o legítimo proprietário, celebrou com Fernando, por meio de instrumento particular, contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, quitando integralmente o preço ajustado e imitindo - se na pos se na mesma data. Desde então, Luís passou a residir no local com sua família de forma pública, contínua e sem qualquer oposição. Ocorre que Fernando jamais foi o proprietário tabular do imóvel, detendo apenas os direitos hereditários nunca formalizados em inventário. Em agosto de 2025, Érico, verdadeiro proprietário que reside no exterior há décadas e que não mantinha qualquer contato com o bem, notificou Luís para que desocupasse o imóvel. Diante da recusa, ajuizou ação reivindicatória em face de Luís, q ue, em sua defesa, alegou a ocorrência de usucapião ordinária. Com base na situação hipotética e no entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.Embora o contrato de promessa de compra e venda possa ser consi derado justo título, Luís não pode alegar a usucapião como meio de defesa, devendo propor ação declaratória incidental.
- B.A defesa de usucapião arguida por Luís é procedente, porque o instrumento de promessa de compra e venda, ainda que desprovido de reg istro, consubstancia justo título.
- C.Luís não poderá usucapir o bem na modalidade ordinária, uma vez que sua boa - fé foi elidida no momento em que tomou ciência, pela notificação de Érico, do vício que maculava sua posse, interrompendo o prazo para a pres crição aquisitiva.
- D.Luís não pode usucapir o imóvel pela modalidade ordinária, pois o contrato de promessa de compra e venda deveria ter a forma de escritura pública, sendo imprescindível o registro no cartório competente.
- E.Para a aquisição pela moda lidade ordinária, Luís deverá comprovar que estabeleceu sua moradia habitual com a família, além da realização de investimentos relevantes de interesse social e econômico.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Por que as demais estão erradas:
A) Está errada porque a usucapião pode ser arguida como matéria de defesa em ação reivindicatória, conforme a Súmula 237 do STF.
C) Está errada porque a ciência posterior do vício, em 2025, não afasta a boa-fé existente durante o prazo já consumado da usucapião ordinária.
D) Está errada porque, para fins de justo título na usucapião ordinária, o STJ admite a promessa de compra e venda mesmo por instrumento particular e sem registro imobiliário.
E) Está errada porque moradia habitual e investimentos relevantes dizem respeito à hipótese especial de redução de prazo do art. 1.242, parágrafo único, do Código Civil, não sendo requisitos gerais da usucapião ordinária do caput.