Direito Real de Laje

Direito Real de Laje: Autonomia e Regulamentação

O Direito Real de Laje é um instituto jurídico autônomo e independente, introduzido no Código Civil pelo Art. 1.225, XIII. Diferente da superfície tradicional, a laje não se constitui como uma propriedade resolúvel, marcando uma evolução na concepção dos direitos reais sobre construções.

Contexto e Conceito

• Autonomia: Inicialmente associado à propriedade superficiária, o direito de laje é agora estudado como um direito independente, desvinculado da superfície como propriedade resolúvel.
• Pressuposto: Para a configuração do direito real de laje, é essencial a coexistência de unidades autônomas no mesmo local.
• Lajeário: O titular do direito real de laje, denominado lajeário, possui as faculdades jurídicas inerentes ao domínio (usar, gozar, dispor e reaver), conforme o Art. 1.510-A, § 3°, do Código Civil.

Regulamentação Legal (Arts. 1.510-A a 1.510-E do Código Civil – Lei 13.465/2017)

O Art. 1.510-A do Código Civil estabelece a base para o direito de laje:

• O proprietário de uma construção-base pode ceder a superfície superior ou inferior de sua construção para que o titular da laje mantenha uma unidade distinta.
• O direito real de laje pode contemplar espaço aéreo ou subsolo de terrenos públicos ou privados, funcionando como uma unidade imobiliária autônoma (Art. 1.510-A, § 1º).
• O titular da laje é responsável pelos encargos e tributos incidentes sobre sua unidade (Art. 1.510-A, § 2º).
• A unidade imobiliária da laje possui matrícula própria (Art. 1.510-A, § 3º).
• A instituição do direito de laje NÃO implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje, nem participação proporcional em áreas já edificadas (Art. 1.510-A, § 4º), o que o diferencia claramente do condomínio edilício.
• Os Municípios e o Distrito Federal têm competência para legislar sobre posturas edilícias e urbanísticas relacionadas ao direito de laje (Art. 1.510-A, § 5º).
• É possível ceder a superfície para um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, e que se respeitem as posturas edilícias e urbanísticas (Art. 1.510-A, § 6º).

Restrições e Deveres do Lajeário

O Art. 1.510-B do Código Civil estabelece importantes restrições:

• É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar, com obras novas ou falta de reparação, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas locais.

Direito de Preferência

O Art. 1.510-D do Código Civil prevê o direito de preferência na alienação da laje:

• A preferência é dada, em primeiro lugar, ao titular da construção-base.
• Em seguida, a preferência é dos demais titulares de laje, priorizando as lajes ascendentes e descendentes, com a mais próxima à unidade a ser alienada tendo prioridade.
• Todos devem ser cientificados por escrito, manifestando-se em 30 dias (salvo disposição contratual diversa).
• Aquele que não for cientificado pode, mediante depósito do preço, haver para si a parte alienada a terceiros, no prazo decadencial de 180 dias da data da alienação.

Extinção do Direito Real de Laje

O Art. 1.510-E do Código Civil elenca as hipóteses de extinção:

• A ruína da construção-base implica na extinção do direito real de laje.
• Exceções: A extinção não ocorre se o direito tiver sido instituído sobre o subsolo, ou se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 anos.
• A extinção do direito não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.