ITBI

ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto de competência municipal, previsto no Art. 156, II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos, com exceção dos direitos de garantia (como hipoteca e penhor).

Contexto Histórico e Constitucional

Originalmente, este imposto era de competência estadual e abrangia tanto transmissões onerosas quanto gratuitas. A Constituição Federal de 1988 separou-o em dois tributos distintos:

ITCMD (ou ITCD): De competência dos Estados e do Distrito Federal, incide sobre transmissões gratuitas (doação e causa mortis).
ITBI: De competência dos Municípios, incide apenas sobre transmissões onerosas inter vivos de bens imóveis.

Fato Gerador do ITBI e Momento da Ocorrência

O fato gerador do ITBI ocorre com a transferência da propriedade imobiliária ou de direitos reais sobre imóveis. É crucial entender que essa transferência, para fins tributários, só se concretiza com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. A promessa de compra e venda, a quitação do preço ou a lavratura de escritura pública, por si só, não configuram o fato gerador.

Importante: O Supremo Tribunal Federal (STF) firmou entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre apenas no momento do registro da transferência no registro de imóveis.

Imunidades Constitucionais (Art. 156, §2º da CF)

A Constituição prevê a não incidência do ITBI em operações societárias específicas:

Na transmissão de bens e direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para a integralização de capital.
Na transmissão de bens e direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Exceção à Imunidade: Atividade Imobiliária Preponderante

A imunidade não se aplica se a atividade preponderante da pessoa jurídica beneficiária for a compra e venda de imóveis, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil (ou seja, uma atividade imobiliária). A preponderância é caracterizada quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica, em prazos legais, decorre dessas operações.

Entendimento do STF: A imunidade também não alcança o valor do bem transmitido que ultrapassar o montante do capital social a integralizar.

Base de Cálculo do ITBI

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel transmitido, que deve refletir o preço de mercado da propriedade em condições normais de negociação. Embora o IPTU também utilize o valor venal, as bases de cálculo não precisam coincidir.

O valor declarado pelo contribuinte tem presunção relativa de veracidade. O Fisco pode, fundamentadamente, arbitrar a base de cálculo, assegurando contraditório e ampla defesa.
Em caso de arrematação em hasta pública (leilão judicial), o valor da arrematação serve como base de cálculo.

Progressividade das Alíquotas

A Súmula 656 do STF considera inconstitucional a progressividade de alíquotas do ITBI baseada exclusivamente no valor do imóvel. Diferentemente de outros impostos sobre o patrimônio, o ITBI não se submete a essa forma de progressividade.

Lançamento do ITBI

O lançamento do ITBI pode ser realizado de diferentes formas, conforme a legislação municipal específica:

Por declaração: O contribuinte informa os dados, e a autoridade fiscal calcula o imposto.
Por homologação: O contribuinte apura e recolhe o imposto, sujeito à posterior verificação do Fisco.
De ofício: A autoridade fiscal determina o valor devido ao constatar incorreções ou ausência de declaração.

Perguntas frequentes

Quando ocorre o fato gerador do ITBI?

O fato gerador do ITBI ocorre exclusivamente no momento do registro da transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. A simples lavratura da escritura pública ou a assinatura de promessa de compra e venda não são suficientes para configurar a obrigação tributária.

A integralização de capital social com imóveis é isenta de ITBI?

Sim, existe uma imunidade constitucional para a transmissão de bens destinados à integralização de capital social de pessoa jurídica. Contudo, essa imunidade não se aplica se a atividade preponderante da empresa for a compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis.

Como é definida a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo é o valor venal do imóvel, que deve corresponder ao seu preço de mercado em condições normais de negociação. Em casos de arrematação em leilão judicial, o valor da arrematação é o que deve ser utilizado como base para o cálculo do imposto.

O município pode cobrar alíquotas progressivas no ITBI?

Não, a progressividade de alíquotas baseada exclusivamente no valor do imóvel é considerada inconstitucional pelo STF. O ITBI não se submete a essa forma de progressividade, diferentemente de outros impostos que incidem sobre o patrimônio.