Enunciado
Maria Luiza celebrou contrato de locação de imóvel na modalidade comercial com Felisberto, legítimo proprietário do bem, pelo prazo de dez anos. O objetivo do pacto era a instalação de um restaurante, cuja sócia majoritária era a locatária. Após 18 meses de acordo, sem consentimento expresso do locador, Ma ria Luiza transferiu verbalmente o pacto para o Restaurante Amar Ltda., cuja sócia majoritária era Laurita, tendo notificado extrajudicialmente o locador, que permaneceu inerte. Laurita, ao longo de seis anos, pagou o aluguel por meio de depósito bancário identificado na conta corrente de Felisberto, inclusive, por duas vezes, Laurita purgou a mora pelo atraso no cumprimento da obrigação. No último mês, Felisberto promoveu ação de despejo em face de Maria Luiza alegando violação contratual, visto q ue a cláusula terceira proibia a cessão do imóvel ou sua sublocação, sem a anuência expressa e por escrito do locador. Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.
Alternativas
- A.O pedido deve ser julgado procedente, porque a cláusula contratual foi v iolada e a cessão não foi expressamente autorizada pelo locador.
- B.A cessão verbal do contrato é anulável, devendo ser, por conseguinte, julgado procedente o pedido, por inexistência de convalidação.
- C.O pedido deve ser julgado improcedente, por respeito à boa - fé objetiva, em virtude da expectativa gerada pela conduta e inércia do locador.
- D.A procedência do pedido é plenamente justificada pela inexistência de relação jurídica entre Felisberto e o Restaurante Amar Ltda.
- E.Os princípios da liberdade contratual, pacta sunt servanda e boa - fé subjetiva fundamentam a procedência do pedido. ESCOLA NACIONAL DE FORMAÇÃO E APERFEIÇOAMENTO DE MAGISTRADOS – ENFAM FGV CONHECIMENTO TIPO BRANCA – PÁGINA 20
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Por que as demais estão erradas:
A) Está errada porque considera apenas a cláusula contratual e a ausência de autorização expressa, ignorando a conduta posterior do locador. A inércia após notificação e a aceitação prolongada dos pagamentos impedem que ele, anos depois, invoque a infração contratual de modo contraditório.
B) Está errada porque a questão não se resolve pela anulabilidade da cessão verbal nem por inexistência de convalidação. O ponto central é a eficácia da boa-fé objetiva diante da ciência inequívoca e da aceitação prolongada da situação pelo locador.
D) Está errada porque, ainda que originalmente o contrato tenha sido firmado com Maria Luiza, a conduta de Felisberto ao aceitar por anos os pagamentos identificados e ao não se opor à notificação criou vínculo de confiança e reconhecimento fático da ocupação pelo Restaurante Amar Ltda./Laurita.
E) Está errada porque pacta sunt servanda e liberdade contratual não são absolutos. Além disso, o fundamento adequado não é a boa-fé subjetiva, mas a boa-fé objetiva, que veda o comportamento contraditório e o exercício abusivo de posição jurídica.