Enunciado
André é locatário de uma casa de Cardoso. Por exigência do senhorio, ele deu em caução imobiliária um apartamento que tinha no centro de Goiânia, fazendo averbar a garantia na matrícula do bem. Ocorre q ue André, após um grave acidente, não mais conseguiu pagar o aluguel. Também ficou devedor de um empréstimo que tomara do Banco Dinheiro Fácil. A instituição financeira consegue a penhora do apartamento de André no centro de Goiânia. Cardoso, então, acena com a caução imobiliária que lhe fora dada quanto ao mesmo imóvel e pede o reconhecimento de sua garantia real. O banco, a seu turno, sustenta que a caução imobiliária regida pela Lei nº 8.245/1991 não é direito real, à míngua de previsão no rol do Art. 1.225 do Código Civil. E, se fosse, deveria estar registrada – em vez de meramente averbada – no fólio real. Nesse caso, considerando que o valor do apartamento só é suficiente para pagamento de uma das dívidas, é correto afirmar que:
Alternativas
- A.assiste integral razão à instituição financeira, que terá preferência sobre o produto da alienação judicial do imóvel, diante da anterioridade da penhora;
- B.embora não tenha direito real sobre o imóvel, Cardoso tem privilégio especial (obrigação com eficácia real), nos t ermos do Art. 964 do Código Civil, de modo que deve receber com primazia;
- C.Cardoso tem direito real sobre o imóvel, equiparado à hipoteca, ainda que não o tenha registrado na matrícula, de modo que deve receber com primazia;
- D.Cardoso e a instituição financeira têm idêntica preferência (pela caução imobiliária e pela penhora, respectivamente), de modo que deverão ratear igualmente o produto da venda judicial;
- E.embora não tenha direito real sobre o imóvel, Cardoso tem privilégio geral, nos termos do Art. 966 do Código Civil (pela obrigação decorrente de aluguel urbano), de modo que deve receber com primazia.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Por que as demais estão erradas:
A) A penhora, por si só, não transforma o crédito do banco em crédito com garantia real nem supera crédito legalmente privilegiado; por isso, não basta a anterioridade da penhora para dar preferência ao banco.
B) A alternativa erra ao enquadrar a situação como privilégio especial do art. 964 do Código Civil; conforme o gabarito, trata-se de privilégio geral pelo crédito decorrente de aluguel urbano.
C) A caução imobiliária da Lei do Inquilinato não é tratada, para o gabarito, como direito real equiparado à hipoteca, especialmente sem registro constitutivo como hipoteca no fólio real.
D) Não há igualdade de preferência entre caução imobiliária e penhora: a penhora apenas individualiza bem para execução, enquanto o crédito locatício possui preferência legal, afastando o rateio igualitário.
E) É a assertiva oficial correta, pois reconhece a inexistência de direito real típico e fundamenta a primazia do locador no privilégio geral do crédito de aluguel urbano.