Questão comentada sobre Responsabilidade do adquirente por débitos condominiais anteriores

Enunciado

Manoela, em janeiro de 2024, adquiriu, por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada, uma unidade autônoma no Condomínio Residencial Verona Esplêndida. O antigo proprietário havia deixado de pagar as cotas condominiais referentes a todo o ano de 2023. A convenção do condomínio, que estabeleceu o valor das cotas e as sanções por inadimplemento, fora regularmente aprovada em assembleia geral, contudo nunca foi levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Em 2025, o Condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial em face de Manoela, cobrando os débitos de 2023. A executada opôs embargos à execução, sustentando, em síntese: i) sua ilegitimidade passiva, por não se tratar de dívida por ela contraída; e ii) a inexigibilidade do título, em razão da ausência de registro da convenção condominial. Após a rejeição dos embargos e a subsequente penhora do imóvel, Manoela arguiu a impenhorabilidade do bem, sob o fundamento de se tratar de seu único imóvel residencial. Considerando a situação hipotética e a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), assinale a afirmativa correta.

Alternativas

A impenhorabilidade do bem de família, por se tratar de garantia que visa à proteção da moradia e da dignidade da pessoa humana, prevalece sobre o crédito condominial.

A cobrança em face de Manoela é indevida, pois a obrigação condominial possui natureza pessoal, não podendo o adquirente ser responsabilizado por débitos pretéritos.

Manoela, na qualidade de adquirente, responde pelos débitos condominiais de 2023, ainda que anteriores à aquisição, pois a obrigação condominial tem natureza propter rem.

O crédito condominial referente ao ano de 2023 encontra - se prescrito, pois o prazo para a sua cobrança, conforme entendimento jurisprudencial consolidado do STJ, é de um ano.

A ausência de registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis retira a eficácia erga omnes do instrumento, descaracterizando o título executivo extrajudicial, razão pela qual a execução deve ser extinta.

Gabarito: alternativa correta destacada.

Comentario

Correta: C. Manoela, como adquirente da unidade, responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois as cotas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e acompanhando-o na transferência de titularidade.

Por que as demais estão erradas:

A) Errada. A impenhorabilidade do bem de família não prevalece contra dívida condominial do próprio imóvel, sendo admitida a penhora para satisfação dessas despesas.

B) Errada. A obrigação condominial não é meramente pessoal; tem natureza propter rem, razão pela qual o adquirente responde inclusive por débitos anteriores à aquisição.

D) Errada. O prazo prescricional para cobrança de cotas condominiais é de 5 anos, conforme entendimento do STJ, e não de 1 ano.

E) Errada. A ausência de registro da convenção condominial não afasta sua eficácia entre os condôminos nem impede, por si só, a execução das cotas aprovadas e documentalmente comprovadas.

Base legal

Código Civil, art. 1.345: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. CPC, art. 784, X: são títulos executivos extrajudiciais os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV, e jurisprudência do STJ: admite-se a penhora do bem de família para cobrança de despesas condominiais. Súmula 260 do STJ: a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos. STJ, Tema 949: prazo prescricional quinquenal para cobrança de cotas condominiais.