Enunciado
Valéria comprou, no ano de 2017, um apartamento pronto de João, pelo valor de R$ 400 mil. João havia indicado que o imóvel tinha área de 168 m², tendo sido expresso no contrato que se tratava de venda ad mensuram. Ao realizar uma reforma, em 2021, decorridos quatro anos da data em que recebera o apartamento, Valéria percebeu que a metragem estava a menor. Depois de realizada a perícia, descobriu que, na verdade, o imóvel media 153 m². Considerando essa situação hipotética e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema, assinale a opção correta.
Alternativas
- A.A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada pode ser considerada vício oculto, razão pela qual o prazo decadencial iniciou-se apenas no momento em que Valéria tomou conhecimento do defeito.
- B.Como se trata de vício aparente, o prazo decadencial para Valéria exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço é de um ano.
- C.Como se trata de bem durável, o direito de Valéria reclamar pelo vício de metragem caducou em noventa dias após a aquisição.
- D.O prazo prescricional para Valéria ajuizar ação de reparação de danos contra João é de três anos.
- E.Como a diferença de metragem foi inferior a 10% do prometido, presume-se que a referência às dimensões no contrato tenha sido simplesmente enunciativa, de modo que Valéria poderá reclamar apenas se provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Gabarito: alternativa correta destacada.
Comentario
Correta:
A alternativa B está correta porque, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a entrega de imóvel com metragem menor na venda ad mensuram caracteriza vício aparente (de fácil constatação), aplicando-se o prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no art. 501 do Código Civil para que o comprador exija o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.
Por que as demais estão erradas:
A alternativa A está incorreta porque o STJ afasta a tese de vício oculto para a diferença de metragem de imóvel, considerando-a vício aparente e de fácil constatação por simples medição, cujo prazo decadencial inicia-se com o registro do título.
A alternativa C está incorreta porque a relação jurídica apresentada é de natureza civil (entre particulares), não se aplicando o prazo de 90 dias previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor.
A alternativa D está incorreta porque a pretensão de reparação por perdas e danos decorrente de diferença de metragem (inadimplemento contratual) sujeita-se ao prazo prescricional decenal (art. 205 do CC), e não ao trienal, além de que as ações edilícias típicas decaem em um ano.
A alternativa E está incorreta porque a presunção de que a medida é meramente enunciativa ocorre quando a diferença não excede a 1/20 (5%) da área total (art. 500, § 1º, do CC); no caso, a diferença de 15 m² representa cerca de 8,92% da área total, superando o limite legal.
A alternativa B está correta porque, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a entrega de imóvel com metragem menor na venda ad mensuram caracteriza vício aparente (de fácil constatação), aplicando-se o prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no art. 501 do Código Civil para que o comprador exija o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.
Por que as demais estão erradas:
A alternativa A está incorreta porque o STJ afasta a tese de vício oculto para a diferença de metragem de imóvel, considerando-a vício aparente e de fácil constatação por simples medição, cujo prazo decadencial inicia-se com o registro do título.
A alternativa C está incorreta porque a relação jurídica apresentada é de natureza civil (entre particulares), não se aplicando o prazo de 90 dias previsto no art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor.
A alternativa D está incorreta porque a pretensão de reparação por perdas e danos decorrente de diferença de metragem (inadimplemento contratual) sujeita-se ao prazo prescricional decenal (art. 205 do CC), e não ao trienal, além de que as ações edilícias típicas decaem em um ano.
A alternativa E está incorreta porque a presunção de que a medida é meramente enunciativa ocorre quando a diferença não excede a 1/20 (5%) da área total (art. 500, § 1º, do CC); no caso, a diferença de 15 m² representa cerca de 8,92% da área total, superando o limite legal.
Base legal
Artigos 500, § 1º, e 501 do Código Civil brasileiro; Jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.890.302/SP).