Questão comentada sobre Contratos em Espécie - Corretagem

Enunciado

Hugo, corretor de imóveis, recebe oferta de contrato, por prazo indeterminado, para intermediar a realização de negócios sobre novo empreendimento imobiliário, cujo lançamento ocorrerá em data próxima, obtendo as seguintes informações: (i) as características gerais do empreendimento, com a descrição da planta, da área e do valor de cada unidade autônoma projetada, em condomínio edilício; (ii) o valor oferecido em remuneração pelos serviços de corretagem correspondente a 4% sobre o valor da venda. Entusiasmado, Hugo entra em contato com diversos clientes (potenciais compradores), a fim de mediar a celebração de compromissos de compra e venda com o dono do negócio. Nesse ínterim, consegue marcar uma reunião entre o incorporador (dono do negócio) e seu melhor cliente, sócio de uma grande rede de farmácias, pretendendo adquirir a loja principal do empreendimento. Após a reunião, em que as partes se mostraram interessadas em prosseguir com as negociações, nenhum dos futuros contratantes tornou a responder ao corretor, que não mais atuou nesse empreendimento, ante a sua dispensa. Soube, meses depois, que o negócio havia sido fechado entre o incorporador e o comprador, em negociação direta, ao valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.

Alternativas

A dispensa do corretor não ilide o dever de pagar a remuneração que lhe era devida, pois o negócio se realizou posteriormente, como fruto de sua mediação.

Ainda que tenha iniciado a negociação com a atuação do corretor, uma vez concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida.

A ausência do corretor na negociação que resultou no acordo de venda evidencia o descumprimento do dever de diligência e prudência, motivo pelo qual perde o direito à remuneração.

O corretor tem direito à remuneração parcial e proporcional, pois, apesar de dispensado, iniciou a intermediação, e o negócio ao final se concretizou.

Gabarito: alternativa correta destacada.

Comentario

A alternativa correta é a A, pois o Código Civil estabelece que, em contratos de corretagem sem prazo determinado, se o corretor for dispensado mas o negócio se concretizar posteriormente como fruto de sua mediação, a remuneração (comissão) lhe será devida integralmente. As demais alternativas estão incorretas porque a lei garante o pagamento total da comissão quando o resultado útil é alcançado graças ao trabalho de aproximação realizado pelo corretor, não havendo que se falar em perda do direito por ausência na conclusão do negócio ou em pagamento apenas parcial.

Base legal

A fundamentação legal encontra-se no artigo 727 do Código Civil brasileiro. O dispositivo prevê expressamente que, se o dono do negócio dispensar o corretor em um contrato sem prazo determinado, e o negócio vier a se realizar posteriormente como fruto da mediação do corretor, a corretagem lhe será devida. A norma visa proteger o profissional contra a má-fé das partes que, após serem aproximadas pelo corretor, decidem concluir o negócio diretamente para se esquivar do pagamento da comissão.